Como se planejar para comprar sua casa com o consórcio

Como se planejar para comprar sua casa com o consórcio

Um dos maiores sonhos dos brasileiros é ter a conquista da casa própria. Trata-se de um desafio que passa a fazer parte da vida de todo adulto: primeiramente, existe o desejo de sair da casa dos pais e obter a independência financeira. Então, à medida em que você conquista um bom emprego e evolui em sua carreira profissional, surge o desejo de ter um local somente seu, seja para morar sozinho ou para constituir sua família. 

Uma pesquisa realizada pela plataforma de moradia QuintoAndar com o Instituto Datafolha revelou que, em uma escala de 0 a 10, os brasileiros atribuem, em média, uma nota de 9,7 para a importância de se ter uma casa própria - acima de outros fatores importantes, como estabilidade financeira (9,6), família (9,4), plano de saúde (9,2), religião (9), negócio próprio (8,8), carro (8,5), filhos (7,9) e casar (6,9). 

Por conta da pandemia, o desejo da casa própria se tornou ainda mais iminente. Afinal, com o isolamento social, as pessoas passaram a valorizar ainda mais o seu ambiente, seja por conta do trabalho remoto ou simplesmente para proporcionar mais conforto para todos os integrantes da família.  

Ter a casa própria dá a liberdade de deixar o ambiente como você realmente gostaria. Caso tenha a possibilidade de construir do zero, pode deixar o tamanho dos cômodos de acordo com as suas necessidades e até mesmo dar mais espaço para a sua garagem, se quiser comprar mais de um carro, por exemplo. 

Embora uma parcela significativa da população viva em aluguel, boa parte das pessoas valoriza a casa própria como uma forma de se proteger. Afinal, ninguém pode tirar a sua moradia, por mais dívidas que se tenha. Sem falar que a casa própria serve como segurança mesmo para os momentos mais difíceis: depois de ser devidamente quitada, você não precisa se preocupar em pagar mensalidades e pode até mesmo se organizar para vendê-la no futuro, se quiser. 

Por mais que se fale da importância de se ter uma casa, uma coisa é certa: trata-se de um investimento a longo prazo, que exige comprometimento e muita paciência. Estamos falando de um bem que custa um valor acima de oito dígitos e, dependendo da sua situação financeira, vai exigir algumas mudanças de comportamento. 

Porém, isso não deve desanimá-lo. Se você quer se planejar para a compra da sua casa, pode contar com uma modalidade que vai favorecer sua organização financeira. Sem a necessidade de pagar entrada, você pode parcelar o valor da sua casa, com um importante benefício adicional: sem ter que pagar juros

Se você ainda não ouviu falar do consórcio para a compra do seu imóvel, continue lendo este post. 

Como funciona o consórcio para a compra de uma casa 

Para viabilizar a compra de uma casa, muitos brasileiros tiveram que recorrer a alguma instituição financeira, com o objetivo de financiar a compra do seu imóvel. Além de gerar uma dívida gigantesca, que pode se estender por mais de 20 anos, a compra de uma casa pelo financiamento exige valor de entrada e pagamento de juros. Por isso, você acaba tendo que pagar o dobro do valor da casa através do financiamento, gerando um enorme prejuízo. 

A melhor forma de investir em um bem de alto valor, como um imóvel, de forma parcelada, é por meio do consórcio. Diferentemente do financiamento, você não sai com o bem na hora. Porém, não precisa pagar valor de entrada e paga por um valor a prazo mais justo. 

Mas, como funciona o consórcio

Antes de tudo, é preciso ter um valor em mente que vai possibilitar a compra da sua casa. Digamos que você queira morar em um sobrado, por exemplo, que ocupa um terreno de cerca de 10 metros de largura por 25 metros de comprimento. Ao analisar o valor por metro quadrado do bairro, você identificou que precisaria de, pelo menos, R$ 300 mil para a compra deste imóvel. 

Então, você pode escolher a administradora de consórcio que vai possibilitar esse investimento. Antes de tudo, é preciso selecionar uma empresa que tenha autorização do Banco Central do Brasil (Bacen) para funcionar - como a Embracon, por exemplo, que possui mais de 30 anos de história realizando sonhos de milhares de pessoas por meio do consórcio. 

Após selecionar a administradora, basta escolher o consórcio de imóveis e fazer o processo de simulação. A primeira informação pedida é o valor de carta de crédito, que representa o total do bem que deseja comprar. Você pode simular o valor do bem quantas vezes quiser, portanto, não precisa se preocupar em ter um valor final. 

Com o consórcio, você precisa ser contemplado para ter acesso ao valor integral da carta de crédito. Por isso mesmo, não precisa escolher a casa que quer comprar com antecedência. Você pode tomar essa decisão enquanto estiver pagando pelo seu consórcio.  

A grande vantagem do consórcio é que você escolhe o valor do bem em que deseja investir. Tudo isso é possível por meio da simulação, que pede o valor da carta de crédito e a quantidade de mensalidades em que deseja dividir o pagamento. 

Após inserir seus dados pessoais, você já tem o retorno com o valor da mensalidade de consórcio na simulação, incluindo algumas taxas do consórcio, como:  

  • Taxa de administração: serve para remunerar a empresa de consórcio por todos os serviços realizados, como simulação, formação dos grupos, entrega das cartas de crédito, entre outros serviços, que vão viabilizar a contemplação do consorciado. 

  • Fundo de reserva: trata-se de um valor cobrado com o objetivo de proteger os grupos da possível inadimplência de alguns integrantes. Como o consórcio conta com a mensalidade dos consorciados para o fundo comum, o fundo de reserva é tido como uma garantia de saúde financeira dos grupos durante o pagamento das cotas. 

Vale lembrar que a carta de crédito dá poder de compra à vista ao consorciado: isso pode gerar um grande desconto na hora da sua compra. Quem sabe você consegue um desconto de 10%? Tratando-se de um valor de R$ 300 mil, por exemplo, estamos falando de uma economia de R$ 30 mil… Uma grande vantagem, não é mesmo? 

A seguir, vamos explicar todos os detalhes de como você pode fazer o consórcio de imóveis para a compra da sua casa. 

Consórcio de imóveis: como fazer 

A simulação é o primeiro passo a ser feito para quem deseja fazer o consórcio. Nesse processo, você seleciona o valor da carta de crédito e a quantidade de parcelas que deseja pagar por sua cota. É possível simular o seu bem quantas vezes quiser, até chegar a um valor que faça sentido de acordo com os seus rendimentos mensais. 

Como o consórcio é um tipo de autofinanciamento em grupo, é imprescindível que todos paguem suas mensalidades na data correta. O valor das mensalidades forma o fundo comum dos grupos, responsável pelos valores das contemplações. 

Para evitar qualquer tipo de inadimplência, as administradoras não permitem que a mensalidade seja 30% maior que o valor dos rendimentos mensais do consorciado. 

Depois da simulação, um especialista de consórcio entra em contato explicando como funciona a modalidade. Após fechar o valor, é entregue o contrato de adesão, que explica como o consórcio funciona durante o pagamento de sua cota. 

Com o contrato assinado, a administradora tem até 90 dias para fazer a inserção em um grupo de consórcio, geralmente formado por pessoas que têm interesses parecidos com seu. No caso de um consórcio de imóveis, muito provavelmente você estará em um grupo em que a grande maioria das pessoas também têm interesse na compra de uma casa ou apartamento. 

As assembleias acontecem uma vez por mês e determinam os contemplados. Todos os consorciados devem ser contemplados, porém isso pode acontecer tanto nos primeiros meses de pagamento da cota, como nos últimos. Nenhuma administradora pode prometer quando o consorciado será contemplado - trata-se de uma regra estipulada pelo Bacen. Caso se depare com alguma administradora ou um representante que prometa contemplação em um período determinado, desconfie, porque se trata de um argumento muito utilizado em golpes de consórcio

Por isso mesmo, procure uma administradora que tenha autorização do Bacen. Só uma instituição autorizada pode garantir o funcionamento do consórcio de ponta a ponta e de forma segura. 

Caso queira acelerar a sua contemplação, você pode utilizar o lance como um recurso

A seguir, vamos explicar em detalhes como ser contemplado com o consórcio para a compra da sua casa. 

Como funciona a contemplação do consórcio 

Para ser contemplado no consórcio, é preciso acompanhar as assembleias.  

A forma de contemplação mais comum no consórcio é o sorteio. A Embracon conta com a Loteria Federal para esse sistema 

Caso queira antecipar a sua aquisição, você pode tentar a oferta de um lance. O lance é um valor a mais que cada consorciado pode ofertar: pelo lance livre, que é a modalidade mais comum, o maior valor ofertado em uma assembleia determina o vencedor. 

A seguir, vamos detalhar quais são os tipos de lance no consórcio. 

Lance livre 

É o tipo mais conhecido de lance. Nele, o consorciado faz uma oferta dentro da Área de Clientes pelo bem que selecionou.  

Para aumentar as chances de ser contemplado, vale a pena juntar um valor bem elevado em sua tentativa. O maior valor de lance livre determina o vencedor, que deve passar pela análise de crédito antes de ter a sua carta liberada. Com o lance efetivado, o valor é debitado para a administradora e quita as últimas mensalidades da cota, sempre da última para a mais recente. 

Lance fixo 

Alguns grupos trabalham com a possibilidade de ofertar lance fixo. Funciona da seguinte maneira: a administradora determina um valor fechado, que corresponde a um percentual da carta de crédito.  

Se for determinado que este percentual seja de 30%, significa que os clientes que investem em uma carta de consórcio de imóveis de R$ 500 mil, por exemplo, têm que oferecer R$ 150 mil como lance. 

Como critério de desempate, a administradora pode utilizar o sorteio somente com os consorciados que ofertaram o lance.  

Lance embutido 

Na modalidade de lance embutido, o cliente pode utilizar parte da carta de crédito para oferecer como lance. 

Na Embracon, este percentual é de 25%. Ainda com o exemplo da carta de imóveis de R$ 500 mil: é possível tentar o lance embutido para dar R$ 125 mil como lance. Se for contemplado, ele sai com uma carta de crédito de R$ 375 mil. 

Essa possibilidade ajuda consorciados que querem ter acesso mais rápido à carta, mas não têm recursos para ofertar o lance.  

Para ter acesso ao lance embutido, porém, é preciso consultar as regras do grupo. Muitos acabam excluindo essa possibilidade para não afetar o fundo comum e prejudicar os demais integrantes. 

Como usar a carta de crédito para a compra da sua casa 

Independente da forma em que for contemplado (por sorteio ou lance), é preciso passar pela análise de crédito realizado pela administradora. Nesse momento, ela verifica algumas informações, como: 

  • Rendimentos mensais: para conferir se o valor das mensalidades não ultrapassaram os 30% do valor de seus rendimentos mensais; 

  • Dados pessoais: como nome, endereço e demais informações, que podem ser alteradas pela Área de Clientes (caso tenha alguma mudança cadastral, não se esqueça de alterar em sua Área de Clientes); 

Estas validações são feitas para garantir que o contemplado continue comprometido com as mensalidades do consórcio. Vale lembrar que, por ser um tipo de autofinanciamento, o consórcio conta com as contribuições de todos, inclusive dos contemplados, para possibilitar aos demais o acesso à carta de crédito. 

A cada aniversário de cota, ela passa por um reajuste nas mensalidades. Essa medida é feita para proteger o poder de compra de todos os consorciados.  

Imagine que você tenha feito uma simulação de consórcio de imóveis de R$ 300 mil, considerando uma casa com uma metragem específica e no bairro que deseja. Com o passar dos anos, este valor pode ser insuficiente para esse tipo de compra, por conta da inflação e da possível desvalorização da moeda

Por isso, as administradoras fazem um reajuste anual em sua cota, para que o seu poder de compra seja mantido. O reajuste é aplicado diretamente na carta de crédito e, então, é feito um recálculo das mensalidades a partir dessa mudança. Isso significa que o reajuste é realizado em benefício do próprio consorciado, ou seja, a administradora não ganha a mais por conta disso. 

Se, por um lado, você pode pagar uma mensalidade maior no ano seguinte, por outro terá à disposição um valor ainda maior de carta de crédito ao ser contemplado. 

No caso do consórcio de imóveis, é levado em consideração o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que ajuda a precificar o valor de todos os materiais relativos à construção. 

Ao ser aprovado na análise de crédito, você finalmente pode utilizar o valor da sua carta para a casa que tanto quis. 

Como usar a carta de crédito para comprar uma casa 

Ao ser contemplado, você finalmente pode utilizar a sua carta de crédito para a compra da casa que tanto deseja

Nesse momento, é você que escolhe a melhor forma de investir em seu novo lar. Você pode utilizar o valor da carta de crédito para a compra de um terreno e, aos poucos, construir do jeito que tanto deseja. Ou pode escolher uma casa já construída e utilizar o valor completo da sua carta de crédito. 

Se preferir, também pode utilizar a carta de crédito para a compra de um apartamento, seja na planta ou decorado. E pode até mesmo utilizar o valor para a compra de uma casa na praia, no campo ou até mesmo um empreendimento comercial. 

Ao escolher o bem que deseja comprar, é preciso negociar a compra com o proprietário e indicá-lo à administradora. Uma das maiores vantagens da carta de crédito é seu poder de compra à vista, que pode possibilitar um bom desconto na transação. Converse com o proprietário e, se achar necessário, pesquise outras opções, que estejam de acordo com o que você busca. 

Ao encontrar o imóvel que deseja, basta indicá-lo à administradora, para que ela siga com todos os trâmites burocráticos e transfira o valor da carta diretamente a ele.  

Caso a sua carta de crédito seja insuficiente para a compra do imóvel, você pode completar com os seus próprios recursos, de acordo com o que negociar com o proprietário. E se a sua carta de crédito tiver um valor superior, você pode utilizar até 10% do total para despesas burocráticas, como transferência de propriedade, escritura, entre outras documentações. 

É você que decide o melhor momento para a compra da sua casa. O consórcio se destaca como a melhor opção porque dá liberdade de escolher valor da carta de crédito, total de mensalidades e até mesmo o tipo de bem que deseja comprar ao ser contemplado. Faça uma simulação de consórcio de imóveis e invista o quanto antes na realização do seu sonho. 

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