16 maiores dúvidas sobre o consórcio de imóveis

16 maiores dúvidas sobre o consórcio de imóveis

O consórcio de imóveis é a melhor forma de investir em sua nova casa, apartamento ou até mesmo um empreendimento.

Você não sai com o bem na hora, como acontece com outras modalidades de pagamento, mas paga por um valor a prazo mais justo. Por conta disso, trata-se da melhor forma de planejar a compra de um bem de alto valor.

Mas, você sabe realmente como funciona o consórcio de imóveis? O que é possível comprar por essa modalidade? Como fazer uma simulação?

Vamos mostrar todos esses pontos explicando as maiores dúvidas do consórcio de imóveis.

O que é e como funciona o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis é uma forma de você investir na sua casa própria ou até mesmo na compra de um segundo imóvel ou empreendimento.

Pelo consórcio, você define o valor que gostaria para a aquisição do imóvel - que é representado pela carta de crédito.  

A carta de crédito nada mais é que o valor que você utilizará para a compra do imóvel que deseja.

Após selecionar o valor, o próximo passo é definir a quantidade de mensalidades que deseja pagar pelo bem. Após essa etapa, é preciso fornecer alguns dados pessoais, para que a administradora de consórcio entre em contato explicando como funciona a categoria e entregando o contrato de adesão.

Para isso, é necessário escolher uma administradora de consórcio que tenha autorização do Banco Central do Brasil (Bacen) para garantir segurança e transparência durante todo o processo. A Embracon, por exemplo, possui mais de 30 anos de história entregando cartas de crédito e é uma das maiores administradoras independentes do país.

A partir do momento que você se torna um consorciado, passa a integrar um grupo e participa das assembleias mensais, onde acontecem os sorteios e as ofertas de lance.

Todos os consorciados que estão em dia são elegíveis para o sorteio de suas cotas. Isso pode acontecer tanto nos primeiros, como nos últimos meses, afinal, nenhuma administradora pode prometer quando um consorciado será contemplado.  

Caso queira ser contemplado com antecedência, é possível fazer a oferta de um lance, que é um valor a mais que o consorciado pode tentar em uma assembleia. O maior valor define o contemplado e quita as últimas mensalidades do consorciado.  

Como fazer uma simulação de consórcio?

A simulação é a etapa inicial para que você consiga ter uma ideia do valor que deverá gastar por mês para o seu consórcio de imóveis.

Pela Embracon, basta entrar no site e selecionar a categoria de consórcio de imóveis. O primeiro passo é definir o valor da carta de crédito que, para imóveis, pode chegar a até R$ 500 mil.

Depois disso,é preciso selecionar a quantidade de parcelas que deseja pagar. Então, você tem o retorno de quanto ficaria a mensalidade, já com acréscimo das taxas de consórcio, como taxa de administração, que remunera a empresa de consórcio por todos os serviços que são realizados, e o fundo de reserva, que garante que a inadimplência de alguns integrantes não prejudique o fundo comum, que é responsável pela entrega das cartas de crédito nas assembleias.

É possível simular quantas vezes quiser o seu consórcio de imóveis. As administradoras utilizam esse mecanismo justamente para que o consorciado tenha o poder de decisão do valor que quer pagar pelo seu bem. Portanto, use bastante a funcionalidade, converse com toda a família para entender o melhor momento de investir em um consórcio e comece o quanto antes a realizar o sonho de ter um novo imóvel.

Preciso decidir o imóvel que quero comprar na hora da simulação?

Diferentemente das demais modalidades de compra, com o consórcio você não precisa decidir o bem que deseja comprar no momento da simulação.

A carta de crédito, porém, serve como referência para o que você deseja comprar. Para que você consiga determinar o melhor valor para a sua compra, faça uma pesquisa inicial do valor que seria necessário para a compra da sua casa ou apartamento.

Ou seja, você não precisa escolher o imóvel exato que deseja comprar, apenas ter uma boa referência. Isso porque, com o consórcio, você está investindo no valor da carta de crédito, que será utilizado integralmente para a compra do seu bem.

Caso o valor da carta de crédito seja maior do que o bem que deseja comprar, é possível utilizar até 10% para despesas burocráticas, como transferência de propriedade e idas ao cartório.  

Mas se o valor for insuficiente, não tem problemas. A administradora entrega a carta de crédito no momento da contemplação, e você pode negociar diretamente com o proprietário como fará para pagar o valor restante.

Por isso, não se preocupe tanto com o valor da carta de crédito, desde que seja o suficiente para que você realize os seus sonhos.

O que posso comprar com consórcio de imóveis?

Confira o que você pode comprar quando for contemplado com a sua carta de crédito do consórcio de imóveis:

  • Casa própria: com o consórcio, você pode realizar o sonho de ter a sua casa própria, que já esteja construída, por exemplo. Procure o melhor bairro para morar e negocie com o proprietário ou imobiliária a compra da sua própria casa com o dinheiro que receber da carta de crédito, quando for contemplado.
  • Apartamento decorado: mas, se você é uma pessoa que prefere investir na compra de um apartamento, também pode contar com o consórcio para essa finalidade. Pesquise bem as opções, faça visitas, se necessário, e aproveite a carta de crédito para comprar o apê dos seus sonhos, sem ter o trabalho de fazer toda a decoração.
  • Apartamento na planta: uma das grandes vantagens de comprar imóveis na planta é que você economiza bem mais na transação. Um apê na planta pode custar até 20% mais barato, sem contar que você decide a melhor forma de decorá-lo do seu jeito.
  • Terreno: quem deseja construir a sua casa ou empreendimento, pode utilizar o valor da carta de crédito para a compra de um terreno. Um terreno pode ter um custo menor do que um imóvel já construído, por exemplo, e dá a liberdade para o comprador em diversos sentidos. Ao avaliar essa opção, porém, pense nos gastos posteriores à compra do terreno, como o custo de mão de obra para a construção, nivelamento do local, acabamento, decoração, entre outros.
  • Empreendimento comercial: nos últimos anos, o Brasil tem se destacado como o país com o maior percentual de empreendedores em todo o mundo, à frente de China e Estados Unidos. Por conta disso, o consórcio pode ser uma ótima oportunidade para que você invista no seu novo local de trabalho - seja comprando um ponto existente, um apartamento para montar um escritório etc.  

O que é e como funciona a carta de crédito de consórcio de imóveis?

Como já mencionamos, a carta de crédito é o valor que corresponde à compra do seu imóvel.

O consórcio de imóveis possui o maior valor de carta de crédito quando comparado aos demais produtos de consórcio. Afinal, é necessário mais de seis dígitos na conta para a compra da sua casa, apartamento, terreno ou empreendimento.

A grande vantagem da carta de crédito é que ela possui poder de compra à vista. Quando você é contemplado pelo consórcio, pode utilizar o valor integral para a compra do bem que deseja. Isso garante uma ótima margem de negociação na hora de comprar o seu imóvel. Afinal, é comum que se tenha um desconto em transações à vista e, quando se trata de um bem de valor tão elevado, qualquer percentual já garante uma vantagem significativa na hora da compra.

Posso investir em mais de um consórcio para a compra de um imóvel?

Caso entenda que o valor máximo da carta de crédito seja insuficiente para a compra do seu imóvel, é possível investir em mais de uma cota ao mesmo tempo.

Por exemplo, digamos que você necessite de R$ 800 mil para a compra do imóvel que deseja. Você pode investir em duas cotas de R$ 400 mil cada, que podem ser parte de um mesmo grupo de consórcio. Para isso, basta conversar com o especialista de consórcio antes de fechar o seu contrato de adesão.

Para isso, porém, é necessário que a soma dos valores de mensalidade das duas cotas não ultrapasse 30% dos rendimentos do consorciado. Essa regra, inclusive, é válida até mesmo para o investimento em uma única cota.

Ou seja, caso você tenha rendimentos mensais de R$ 15 mil, por exemplo, a soma das duas cotas não pode ser maior que R$ 4.500.  

As administradoras mantêm essa exigência para evitar que aconteça qualquer tipo de inadimplência no consórcio. Quando um ou mais consorciados deixam de pagar pela mensalidade, colocam em risco os demais integrantes do grupo. Por isso mesmo, as administradoras realizam a cobrança do fundo de reserva, para que não sejam impactadas quando houver inadimplência.

Como funciona o processo de contemplação?

É possível ser contemplado de duas formas pelo consórcio: pelos sorteios ou pela oferta de lances.

Independente da forma que você for contemplado, a administradora realiza uma análise de crédito. Nessa etapa, ela analisa os rendimentos mensais, realiza a checagem das informações pessoais e pede uma série de documentos.  

Somente com a aprovação dessa etapa o consorciado tem acesso à carta de crédito para a compra do bem. Vale lembrar que o dinheiro não é depositado na conta do contemplado: é preciso indicar à administradora o proprietário ou empresa responsável pelo bem, para que ela faça a transferência do valor integral e você tenha direito ao bem.

Quais são as opções de lance para o consórcio de imóveis?

O lance é uma ótima opção para quem deseja ser contemplado de forma antecipada com o consórcio.

Para isso, é preciso participar das assembleias mensais e fazer a sua proposta pela Área de Clientes. Existem diversas opções para você tentar o lance:

Lance livre

O lance livre é a modalidade mais comum e utilizada pelos consorciados. Você faz o registro do valor antes da assembleia; se o valor que você ofertar for o maior, você é contemplado.

Lance fixo

Na modalidade de lance fixo, o consorciado tem condições de prefixar um percentual para o valor do lance. Pode ser 25% ou 50% do total da carta de crédito, dependendo das regras do seu grupo de consorciados.

Lance embutido

Dentro da modalidade de lance fixo, você pode utilizar a própria carta de crédito como oferta de lance. Trata-se do lance embutido.

Se estiver investindo em uma carta de consórcio imobiliário de R$ 300 mil, por exemplo, pode descontar 25% desse montante para fazer a oferta de um lance. Ao ser contemplado dessa forma, você recebe uma carta de crédito de R$ 225 mil - e o valor de R$ 75 mil, utilizado como lance, ajuda a pagar as mensalidades restantes do consórcio.

Lance quitação

Como o próprio nome diz, você pode usar o lance como forma de quitar de vez as mensalidades restantes e já ter o bem em mãos.  

A grande vantagem desse tipo de lance é que você já paga de uma vez o seu consórcio. Porém, é preciso observar as regras do grupo, para saber quando é válido aplicar esse tipo de lance.

Lance com recursos do FGTS

No caso específico de consórcio de imóveis, você pode utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço).

Para isso, procure a Caixa, responsável por gerir o FGTS, e veja se está elegível para ter acesso ao fundo (lembrando que ele só pode ser utilizado para compra do primeiro imóvel).  

Se a Caixa liberar, procure a administradora e registre o valor como oferta de lance. O valor só é debitado se você for contemplado.

Como utilizar o FGTS para o meu consórcio de imóveis?

Para fazer uso dos recursos do FGTS, é preciso ir até uma agência da Caixa e solicitar o extrato do seu FGTS, com assinatura do gerente do banco.

Você pode utilizá-lo como comprovante e fazer a oferta do valor como proposta de lance na sua Área de Clientes.

Caso o seu valor seja o maior, você pode prosseguir com todas as etapas de contemplação e seguir as recomendações da administradora, para que tenha direito ao saque do seu benefício.

Mesmo que não seja contemplado, você pode utilizar o valor do FGTS para quitar parte do saldo restante da sua cota.

Como funcionam os sorteios em uma assembleia?

No Consórcio Embracon as assembleias são feitas via aproveitamento dos prêmios da Loteria Federal. Os sorteios são feitos na seguinte ordem: primeiro clientes ativos, depois clientes cancelados e por último as contemplações por lance.

Os sorteios na Loteria Federal são realizados todas às quartas e sábados. Sendo assim, o resultado será considerado de acordo com o dia da sua assembleia. Por exemplo, para assembleias realizadas às segundas, terças e quartas, utilizaremos os prêmios sorteados no sábado. Já para as assembleias realizadas às quintas e sextas, utilizaremos os prêmios sorteados na quarta. É muito importante que você esteja atento ao dia da sua assembleia.

Deixei de pagar uma mensalidade, e agora?

Para participar das assembleias mensais, é preciso estar com o pagamento em dia da sua cota de consórcio.  

Portanto, ao deixar de pagar por uma mensalidade, procure a administradora e regularize a sua situação o quanto antes, para não perder a chance de entrar em uma assembleia e ser contemplado por sorteio.

As administradoras têm essa exigência para impedir que consorciados inadimplentes tenham as mesmas chances de contemplação de quem paga corretamente a sua cota.

Por que a minha carta de crédito é maior que o valor que escolhi?

É muito comum que, ao ser contemplado, o consorciado se depare com um valor de carta de crédito maior que o originalmente contratado.

Isso acontece porque, anualmente, as cotas passam por reajustes de valor. As administradoras realizam esse processo para impedir que o valor da carta de crédito seja prejudicado com a inflação e perda de compra do real com o passar dos anos.

Para o consórcio de imóveis, é utilizado o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) como parâmetro de reajuste. Ou seja, se houver um aumento médio do INCC de 10% de um ano para outro, significa que este percentual será aplicado no valor da carta de crédito e dividido entre as demais parcelas.

Por isso mesmo, o consorciado acaba pagando a mais pela cota de um ano para o outro. Assim, quando for contemplado, tem o valor necessário para a compra do imóvel que sempre quis.

Posso aumentar ou diminuir a minha carta de crédito?

Enquanto estiver pagando pelo consórcio, você pode aumentar ou diminuir o valor da sua carta de crédito.

Caso esteja passando por algum tipo de dificuldade financeira, ou queira ter acesso a um valor inferior, com o objetivo de ser contemplado mais rapidamente, converse com a administradora, para que ela entenda as opções junto ao grupo.

E, se desejar aumentar o valor da carta de crédito, também é preciso consultar as regras do grupo.

Posso utilizar minha cota para reformar a casa?

O valor da carta de crédito deve ser utilizado para a compra do bem que deseja. Caso sobre algum valor da carta, é possível utilizar até 10% para demais despesas.

Mas, se quiser investir na reforma do seu lar, você pode contar com o consórcio de serviços para essa finalidade. Com cartas de crédito de até R$ 30 mil, você pode conduzir todo o processo de reforma da sua casa: da contratação de profissionais especializados à compra dos materiais necessários para as obras iniciarem. Para isso, basta fazer a simulação de um consórcio de serviços.

O que acontece após ser contemplado com meu imóvel?

É preciso continuar pagando as mensalidades da sua cota. Para garantir que os contemplados se mantenham comprometidos com o pagamento, a administradora faz um processo mais rígido de análise de crédito e deixa o bem alienado em seu nome, até que a cota seja devidamente quitada.

Com isso, o bem fica compartilhado entre o nome do contemplado e a administradora. Para realizar qualquer tipo de transação envolvendo o imóvel, é preciso ter anuência da empresa de consórcio.

Somente após a quitação total da cota a administradora realiza o processo de deixar o bem totalmente no nome do contemplado. Por isso mesmo, não deixe de pagar o saldo devedor após ser contemplado.

Existe prazo para contemplação?

A contemplação pode acontecer tanto nos primeiros meses, quanto nos últimos. Seja por sorteio ou por lance, nenhuma administradora pode garantir quando o consorciado será contemplado. Essa é uma regra do Bacen, portanto, caso se depare com alguma empresa que faz esse tipo de promessa, desconfie: você pode ser alvo de um golpe de consórcio!

Esperamos que, com essas dicas, você tenha tirado todas as suas dúvidas sobre o consórcio de imóveis. Portanto, faça desde já uma simulação e inicie o quanto antes a realização do sonho de ter o seu lar ou o negócio próprio.

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