Como comprar imóveis para alugar

Como comprar imóveis para alugar

Quem já realizou o sonho de ter o primeiro imóvel geralmente não para por aí. Com o objetivo de ampliar o patrimônio, muitas pessoas começam a dar os passos para investir no segundo imóvel.

A grande vantagem de investir em outra casa ou apartamento, até mesmo para fins comerciais, é que não existe a ansiedade da primeira moradia. Com mais tempo, você consegue fazer um investimento inteligente, sem ter que gastar muito.

Por isso mesmo, muitas pessoas consideram o consórcio de imóveis para fazer esse tipo de compra: sem pressa de ter o bem em mãos, você não precisa ter o valor de entrada ou pagar juros pelas mensalidades, enquanto investe em um bem que pode gerar uma boa renda extra no futuro.

Se o seu objetivo é comprar mais um imóvel para ter renda extra, é importante pensar em sua valorização. Confira algumas dicas abaixo sobre como você pode fazer isso.

Vale a pena ou não comprar imóvel para alugar?

Para responder essa pergunta, é preciso comparar a renda gerada pelos imóveis a uma renda gerada por uma carteira de investimentos, por exemplo.

Imagine que você tenha gestão profissional dos seus investimentos e que eles rendam 4,0% ao ano acima da inflação e líquido de impostos.

Neste caso, se você encontrar uma loja de rua que gere um aluguel de contrato equivalente a 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel (no nosso exemplo, R$6.000,00/mês para um imóvel de R$1 milhão), é vantajoso optar pelo investimento no setor imobiliário.

Porém, nos casos de aluguéis que geram 0,4% ao mês ou 0,3% ao mês (exemplos da sala comercial e do apartamento, demonstrados nos cálculos acima), se torna menos vantajoso financeiramente.

Como começar a investir em imóveis?

Engana-se quem pensa que é preciso dispor de uma grande quantia em dinheiro para investir em imóveis. É possível começar os investimentos por meio de um consórcio imobiliário, por exemplo.

Além disso, adquirir um imóvel na planta ou terrenos em condomínios são alternativas viáveis de aplicar o dinheiro, ainda que não sejam quantias altas.

Contudo, é importante que quem pretende investir em imóveis pense racionalmente. Pode parecer óbvio, mas, quando se trata de investimento, nenhuma decisão deve ser tomada por impulso.

Para isso, é importante que você tenha em mente se aquele imóvel - seja um terreno, uma casa ou um prédio comercial - pode realmente render o lucro desejado.

Procure bons imóveis para alugar

Ter um imóvel locado é uma forma de garantir uma renda extra todos os meses. O segredo para este investimento render é saber escolher o imóvel ideal.

Encontrar um imóvel para investir com aluguéis exige muita pesquisa de mercado, também. É importante investigar o real potencial de lucro que cada imóvel apresenta para, assim, tomar uma decisão baseada em informações relevantes. Seja residencial ou comercial, o imóvel precisa estar bem localizado, em uma área segura, com boa aparência externa e, ainda, com a documentação em ordem.

Além disso, a saturação de imóveis para alugar é outro ponto imprescindível para a rentabilidade do negócio, afinal, é preciso encontrar clientes para que o valor da locação renda algum lucro.

Benefícios de investir em pequenos imóveis para locação

1. Investimento menor e certeiro

Imóveis pequenos, de um ou dois quartos, e kitnets acabam sendo mais buscados para locação do que imóveis maiores. Além disso, é possível conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos imóveis menores passam a ser bem mais reduzidos do que os preços dos mais amplos.

Quem adquire um imóvel, geralmente paga o preço por metro quadrado. Já na hora da locação, locatários não costumam levar isso em conta. Para o locador que não tem uma grande quantia em dinheiro, mas deseja comprar uma propriedade para alugar, vale a pena um imóvel mais compacto. Além disso, o preço estipulado no aluguel pode variar e ser estabelecido de acordo com o que o inquilino pode pagar.

2. Maior a velocidade de locação

A vacância de imóveis pequenos pode ser bem mais rápida quando comparada a imóveis grandes. Propriedades de um ou dois quartos costumam ser alugadas em menos de um mês. Já os de três quartos podem levar pouco mais de um mês para serem alugados, segundo Secovi-SP — que aufere a velocidade de aluguel pelo número de dormitórios.

Isso ocorre porque esse tipo de unidade consegue ser bastante versátil, atendendo a um público bastante variado. Isso inclui desde jovens profissionais que estão em busca de praticidade a casais sem filhos que não precisam de muito espaço ou até mesmo famílias pequenas, que estão querendo um estilo de vida dinâmico e funcional.

3. Público amplo e variado

Os imóveis compactos acompanham a mudança de perfil da população — o que é uma tremenda vantagem. Tanto inquilinos quanto compradores desse tipo de bem, geralmente, englobam uma faixa etária jovem, de solteiros que moram sozinhos ou com amigos ou, ainda, casados com um ou nenhum filho.

Além disso, imóveis de um e dois dormitórios ou quitinetes são muito procurados por universitários que mudam de cidade para estudar fora e não precisam de muita metragem, além de um espaço para que estudem, cumpram suas necessidades básicas e possam dormir tranquilamente entre as aulas.

Vale lembrar que as famílias atuais também estão reduzindo o tamanho, por conta de filhos que saem da casa dos pais mais cedo, e até mesmo em função dos idosos que querem morar sozinhos e ter a sua independência, ainda que estejam perto da família. É o que se chama de família em mosaico.

4. Alta procura de interessados

Uma boa vantagem para quem quer investir em imóveis compactos de um ou dois dormitórios ou quitinetes é a oferta escassa desse tipo de moradia no mercado atual. Parece que, em alguns locais, ainda não há a clara percepção de que essa é uma escolha certeira, que tem uma demanda elevada e constante.

Muitas construtoras ainda não estão em consonância com essa realidade e continuam concentrando os seus negócios em bens de dois ou três dormitórios. Essa decisão acaba não atendendo a uma grande demanda de imóveis de um dormitório ou de pessoas que procuram por quitinetes.

Imóveis próximos de universidades, centros comerciais ou mesmo destinados a aluguéis de temporada, que estão na moda no momento, podem (e devem) ser uma excelente aposta para quem deseja locar seu pequeno imóvel, em pouco tempo e por um bom preço.

5. Custos e despesas menores

Uma das grandes vantagens de investir em imóveis pequenos é que esse tipo de unidade costuma ter custos muito menores quando comparada com outras maiores. Seja uma casa ou um apartamento, o fato é que tanto o dono quanto o próprio locatário poderão gastar muito pouco para manter o local funcional e conservado.

Isso acontece porque praticamente tudo sai mais barato. Essa realidade pode ser observada desde as contas de energia e água, por exemplo, que serão menores naturalmente em função dos espaços diminutos. Passa, ainda, pelos impostos, como o IPTU, e chegando à parte da mobília, pois a decoração também será mais fácil de ser feita.

6. Mais facilidade de revenda

Por fim, a facilidade na revenda também é outra das boas vantagens de investir em imóveis e investimentos pequenos. Como dissemos anteriormente, esse tipo de unidade mantém uma demanda constante de interessados e, mantendo a documentação e a conservação em dia, achar um bom comprador não será difícil.

Até mesmo em decorrência dos valores praticados para propriedades com uma metragem menor, é mais simples encontrar alguém que possa fazer uma oferta, seja ela para a aquisição de um lugar para viver, seja como um novo investimento. Afinal, essa é uma boa alternativa para quem pretende faturar em poucos anos.

Caso você deseje aumentar ainda mais essa possibilidade, trazendo um diferencial para o seu patrimônio, o ideal é unir uma boa localização com alguns diferenciais. Nos dias de hoje, a tecnologia ajuda a fazer com que qualquer cantinho fique aconchegante e funcional, com soluções eficazes e opções de automação residencial.

Como você pôde ver, investir em imóveis pequenos é uma excelente alternativa para quem deseja ter um pouco mais de segurança com o seu capital, apostando em uma alternativa experimentada e cuja demanda se mantém constante ao longo do tempo. Se você se identifica com esse perfil, não deixe de considerar essa alternativa!

Como utilizar o consórcio para compra de imóveis para locação

No consórcio, você conta com diversas pessoas que têm um objetivo em comum para a compra de um bem de alto valor. Ou seja, funciona como um autofinanciamento do seu próprio bem.

Para que isso seja possível, o papel da administradora é essencial. É ela que organiza os grupos de consórcio, faz a entrega das cartas de crédito, libera a aprovação deste valor e fica responsável por manter todos os integrantes comprometidos com a mensalidade.

Diferentemente do financiamento, em que o interessado pelo bem procura uma instituição financeira para ter liberação de crédito e, assim, pagar por juros e já sair com o que deseja de imediato, por meio do consórcio é você quem é o responsável por investir no que realmente quer.

A diferença é que você não precisa passar por trâmites burocráticos para começar a investir naquilo que realmente deseja. Para isso, basta escolher uma administradora confiável, que tenha autorização do Banco Central para seu pleno funcionamento, e fazer uma simulação do bem que deseja.

Trata-se de uma etapa bem simples: basta entrar no site da administradora, selecionar que tipo de produto deseja obter com o consórcio para, então, escolher o valor que representa o total do bem, ou seja, a carta de crédito. Depois disso, você insere a quantidade de parcelas que deseja pagar para aquele valor, e já tem um retorno de quanto pagaria por mês para começar a investir no bem.

De imediato, você já fica sabendo o valor das mensalidades, que têm acréscimo da taxa de administração, que remunera a empresa de consórcio pela formação dos grupos, entrega de carta de crédito, entre outros serviços, e o fundo de reserva, que garante que nenhum grupo seja prejudicado por conta da inadimplência de alguns integrantes.

O simulador é um método bem dinâmico de entender a quantidade de mensalidades e o valor de carta de crédito que realmente atende ao que você precisa. Após preencher algumas informações pessoais, um especialista de consórcio entra em contato posteriormente para explicar a modalidade, enviar o contrato para, então, facilitar para que você se torne um consorciado.

Como funciona o consórcio para comprar imóveis para alugar?

Por muitas décadas o brasileiro vislumbrou o consórcio como uma opção para a compra de um automóvel. Mais tarde, surgiram outras opções, como eletrodomésticos e eletroportáteis, em uma época em que a dificuldade de acesso ao crédito elevou ainda mais a importância do segmento de consórcio.

A partir dos anos 1990, uma mudança importante iria impactar o segmento dali em diante: a possibilidade de comprar uma casa ou apartamento por meio do consórcio. Se antes essa operação ficava dependente da anuência de instituições financeiras públicas e privadas, com o consórcio de imóveis mais pessoas não só realizaram o desejo de investir em seu próprio lar, como até mesmo construir e ampliar o seu patrimônio.

Ao longo do tempo, essa modalidade só tem crescido. Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (ABAC), só no primeiro semestre de 2019 o segmento de consórcio de imóveis teve um aumento de 30% comparado ao mesmo período do ano anterior.

Um dos motivos apontados tem a ver com a flexibilidade do consórcio. Investir em um novo imóvel é muito fácil. Com o consórcio Embracon, você tem opções de cartas de crédito de até R$ 500 mil, que podem ser divididos em até 240 meses. E, caso tenha interesse em um bem com valor superior, tem a possibilidade de investir em mais de uma cota de consórcio de imóveis.

Como forma de evitar alguma inadimplência, as administradoras exigem que as mensalidades não ultrapassem 30% dos rendimentos mensais do interessado. De início, é feito uma análise simples do seus rendimentos, portanto, caso esteja com o nome sujo, mas tenha comprovação de que pode pagar pelas parcelas, pode começar o seu consórcio de imóveis o quanto antes. Porém, é preciso regularizar a sua situação até o momento da contemplação, quando a administradora realiza uma análise de crédito mais minuciosa para a entrega da carta de crédito.

Com o consórcio de imóveis, você pode:

  • Investir em um terreno

  • Comprar apartamento na planta

  • Comprar imóvel já construído

  • Investir em um imóvel comercial

Pelo consórcio, você pode ter acesso ao bem de duas formas:

  • Sorteios: para isso, é preciso pagar as mensalidades na data correta e ficar atento à realização das assembleias, que acontecem uma vez por mês. É por meio delas que a administradora faz o sorteio, usando a numeração da Loteria Federal como referência. A administradora não pode garantir quando você será sorteado: isso pode acontecer do primeiro ao último mês. É importante saber disso o quanto antes. Qualquer administradora ou revendedor que prometa contemplação rápida está passando uma informação falsa. Nenhuma administradora pode garantir quando o consorciado será sorteado enquanto tiver pagando as mensalidades.

  • Lance: o lance é uma oferta de um valor significativo para ter acesso à sua carta de crédito de forma antecipada. Pela modalidade mais tradicional, quem oferecer o maior percentual sobre a carta é o contemplado daquela assembleia. O valor deve ser registrado até 24h antes do dia do sorteio.

Diferentemente das outras categorias, pelo consórcio de imóveis é possível utilizar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para ofertar como lance. Para isso, basta tirar o extrato do benefício e registrar na Área de Cliente até 24h antes da assembleia.

Isso só é possível para a compra do primeiro imóvel, portanto, fique atento às regras da Caixa Econômica Federal, responsável por gerir o seu dinheiro do FGTS. Para entender todos os detalhes de como funciona, confira este post.

Imóveis como fonte de renda

Com certeza você já deve ter se deparado com algum parente ou amigo que tenha enfatizado a importância de se investir em imóveis. Uma vez que se tem o seu lar, quando se pensa em comprar mais imóveis geralmente o motivo é para ampliar o patrimônio da família.

E o brasileiro tem aproveitado bastante o ritmo de valorização dos imóveis ao longo dos anos. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o investimento em imóveis tem rendido, em média, 15,3% ao ano.

Esse índice positivo faz com que a opção de comprar imóveis para alugar, por exemplo, se apresente como uma das formas mais rentáveis de formar o seu patrimônio pensando a médio e longo prazo.

Ainda segundo a Abrainc, a valorização de imóveis gera um retorno positivo de 5,9% ao ano. Na prática, isso significa que o imóvel que você põe para alugar tende a apresentar um crescimento nessa faixa ao longo do ano.

Esses índices positivos mostram que imóvel é uma excelente forma de gerar renda e ampliar o seu patrimônio. Em entrevista ao jornal Valor Econômico, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, explica por que o cenário é bem positivo para o setor: "No atual contexto de juros baixos, o investimento em imóvel fica ainda mais atrativo e vantajoso, principalmente quando é comparado com a renda fixa e considerando que os ativos reais tendem a se valorizar com juros baixos".

Investir em imóveis para alugar é a melhor opção

Como você pôde perceber, existem diversas formas de fazer com que os imóveis ajudem a aumentar o seu patrimônio.

Nesse caso, sempre priorize a construção do seu próprio imóvel antes de pensar em comprar novos terrenos e propriedades. A partir do momento que você já tem a sua casa ou apartamento, você reduz bastante a ansiedade de comprar um lugar para você o quanto antes. Isso pode resultar em decisões mais acertadas a longo prazo - um modelo totalmente compatível com o consórcio.

São diversas possibilidades de utilizar o consórcio de imóveis a seu favor. Você pode investir em uma nova cota depois de conquistar a casa própria para a compra de terrenos, de uma casa ou apartamento já construído, um apartamento na planta ou até mesmo um empreendimento, que pode ser alugado ou servir como renda complementar ao seu patrimônio.

Leve sempre em consideração que imóveis são rentáveis quando planejados a longo prazo. É preciso um grande investimento para, em seguida, ter o trabalho de construir ou até mesmo reformar. Nesses casos, você também pode considerar o consórcio de reforma, como forma de ajudar na decoração ou até mesmo para dar uma repaginada naquele imóvel já construído que está um pouco desgastado.

Mesmo em um ano difícil como o de 2020, o setor de imóveis se manteve em crescimento. E a tendência é que o interesse em comprar casas e apartamentos se mantenha ao longo de 2021. Muitas empresas vão entrar pesado nesse setor. Em uma pesquisa com empresários do ramo imobiliário feita pela Abrainc, em setembro de 2020, 97% deles disseram que pretendem lançar projetos de construção, com 92% já considerando a compra de terrenos em 2021.

Esse interesse deve aquecer o mercado imobiliário e gerar oportunidades para quem quer ampliar o seu patrimônio por meio de imóveis. Portanto, comece a se organizar o quanto antes e já invista na compra do seu novo imóvel, seja um terreno, uma casa, apartamento ou empreendimento. De todas as formas, as chances de multiplicar o seu patrimônio são inúmeras.

Simulação Consórcio
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