Entenda o que é o ITBI

Entenda o que é o ITBI

Sempre que se pensa na compra de um bem de alto valor, existem as letras miúdas que deixam muitas pessoas com dúvidas. Por mais que vendedores, corretores, entre outros intermediários expliquem o processo, ao longo do pagamento de um bem podem existir variáveis que impactam no valor que é pago por sua aquisição.

A compra de um imóvel, por exemplo, é bem diferente da compra de um item que utilizamos no dia a dia. Por mais que exista uma tabela de preço, estamos falando de um tipo de compra que precisa de outros intermediários. E, como na maioria das vezes é necessário realizar algum tipo de parcelamento para a compra, alguns índices econômicos acabam interferindo no valor que será pago.

Quem já passou pela experiência de pesquisar ou até mesmo comprar um imóvel certamente se deparou com a sigla ITBI, que significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ela é utilizada para tributar a compra e venda de um imóvel, seja um terreno, uma casa ou um apartamento.

Para essa tributação, o ITBI é cobrado pelo município em que a propriedade está localizada. Trata-se, na verdade, de um imposto cobrado para a transferência de um bem para outra pessoa.

Mas, por que preciso ficar atento ao valor do ITBI durante o processo de compra? Porque, em determinado momento, você terá que pegar as chaves do seu apartamento ou passar a documentação da casa para o seu nome. Esse processo passa por esse tipo de tributação.

Toda e qualquer transação de imóveis precisa pagar o imposto do ITBI. Somente após realizar esse tipo de pagamento, além de todas as burocracias para a compra, você se torna de fato o dono do imóvel. É como se a sua cidade estivesse reconhecendo o novo comprador.

O valor arrecadado do ITBI vai para os cofres públicos, com o objetivo de realizar uma série de serviços essenciais para o município, como coleta de lixo, saneamento e infraestrutura da cidade.

Sem o pagamento do ITBI, você não consegue regularizar o seu imóvel. Na verdade, ele nem é reconhecido como um bem de sua propriedade. Logo, ele deixa de ser transferido para o seu nome e pode até mesmo ter como consequência uma multa.

Dependendo do período em que deixar de pagar por este imposto, você poderá ter seu nome listado nos órgãos de proteção ao crédito (ou seja, ficar com o nome sujo) e ficar com inscrição na dívida ativa do município, o que pode gerar problemas com a Justiça.

Mas, como o ITBI interfere no meu processo de compra do imóvel? Qual o valor praticado como base de cobrança? Iremos tirar essas e outras dúvidas neste artigo, continue a leitura.

Quando é preciso pagar o ITBI

Esse tipo de imposto é cobrado por todas as cidades e serve como referência para saber quem é o proprietário do imóvel. Cada município tem uma regra de quando o ITBI deve ser efetivamente pago. Ou seja, em alguns lugares o imposto é cobrado antes da lavratura da escritura pública do seu imóvel. Em outros locais, porém, só dá pra pagar o ITBI após esse processo.

O que acaba sendo uma regra geral é que o pagamento do ITBI deve ser feito após fechar o negócio, geralmente com prazo de 1 mês.

Digamos que você tenha realizado a compra do seu imóvel com o consórcio. Ao ser contemplado, teve acesso à carta de crédito e escolheu a compra de uma casa já decorada. Após negociar diretamente com o proprietário e efetuar a compra, é comum que o ITBI já seja cobrado quando partir para a parte burocrática da negociação.

O valor deve ser pago ao banco credenciado pelo município ou até mesmo no posto de arrecadação da prefeitura, sempre depois de dar a entrada no Cartório de Registro de Imóvel - que é uma etapa essencial para que consiga passar o imóvel para o seu nome.

Dependendo do local, você tem a opção de parcelar o valor do ITBI. Para efetuar o pagamento, é preciso entregar alguns documentos, como:

  • Cópia da certidão de matrícula do imóvel;

  • Contrato de financiamento (caso tenha comprado com uma instituição financeira e financiado);

  • Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI) em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;

  • Declaração de Transação Imobiliária preenchida e disponível no site da prefeitura do município em que o imóvel está localizado.

Consulte o site da prefeitura da cidade do imóvel em que deseja comprar, para verificar toda a relação de documentos e, assim, conseguir avançar na compra efetiva da sua casa ou apartamento.

Quanto devo pagar de ITBI?

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, o ITBI não é um imposto com valor fixo. Na verdade, ele está atrelado ao valor do imóvel que vai cobrar, sempre com um percentual de alíquota definido antecipadamente pelo município. Esse percentual pode variar dependendo da cidade em que você comprar o seu imóvel.

De acordo com a Constituição Brasileira, o valor não pode ser maior que 5% sobre o valor de venda do imóvel. Por exemplo, se estiver investindo em um imóvel com valor de R$ 500 mil, significa que o ITBI não pode ter um preço acima de R$ 25 mil

Por ser um valor bem elevado, muitos municípios permitem até mesmo o parcelamento deste valor, para facilitar o processo de compra e venda entre os envolvidos.

Cada cidade, porém, determina um percentual de cobrança diferente. Em São Paulo, por exemplo, o valor é de 3%, que também é praticado por outras capitais, como Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. Em outros locais, como Guarulhos e Distrito Federal, o percentual é de 2% sobre o valor do imóvel.

Eis a alíquota de ITBI em algumas das principais cidades brasileiras (dados de 2022):

  • São Paulo: 3%

  • Campinas: 2,7%

  • Guarulhos: 2%

  • Rio de Janeiro: 3%

  • Niterói: 2%

  • Belo Horizonte: 3%

  • Porto Alegre: 3%

  • Curitiba: 2,7%

  • Distrito Federal: 2%

Na capital paulistana, por exemplo, o novo dono não pode parcelar o valor do ITBI. Em outros locais, porém, dá pra parcelar em até 12 vezes este valor, para facilitar o pagamento para o comprador.

Para identificar o valor e as condições de pagamento do ITBI, acesse o site da prefeitura da sua cidade e verifique o percentual de pagamento, para que consiga se organizar com antecedência.

Como deu para perceber, o valor de ITBI não é nada irrisório. Trata-se de uma burocracia que deve ser paga pelo interessado que deseja manter o imóvel em seu nome. Por isso mesmo, planeje esse tipo de gasto caso considere comprar a sua casa ou apartamento.

Quem precisa pagar o ITBI?

Geralmente, a pessoa que está comprando o imóvel precisa lidar com o pagamento do ITBI. A lógica é simples: como o comprador quer passar a casa ou apartamento para o seu nome, é de sua responsabilidade lidar com esse custo.

Muitas construtoras ou imobiliárias já explicam como funciona essa precificação antes mesmo de fechar a transação.

Assim como pessoas físicas precisam lidar com esse tipo de imposto, pessoas jurídicas também devem ficar atentas ao ITBI antes de passar o imóvel para o nome da empresa. Pode ser que o município aplique uma precificação diferente. Por isso mesmo, verifique o site da Prefeitura da sua cidade, para conseguir planejar da melhor forma.

Vale ressaltar que a Justiça não determina de quem é a obrigatoriedade de pagamento desse imposto. Para o município, o importante é que a documentação esteja regularizada, em nome do novo proprietário.

Antes de fechar a sua compra, leia o contrato com atenção, para entender em qual momento lidar com essa dívida. Caso a construtora ou o corretor não repassem esse tipo de informação, não deixe de questionar, para entender quando terá que realizar o pagamento junto à Prefeitura de sua cidade.

É possível ficar isento do ITBI?

O ITBI ajuda a determinar de quem é a propriedade. Por mais que o documento de compra e venda, além da escritura, sejam importantes para determinar o proprietário, o ITBI faz parte do processo de transferência de propriedade.

Por mais que seja um imposto obrigatório na compra e venda de um imóvel, existem casos em que o valor não é cobrado. Confira a seguir quais são as exceções:

  • Beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida são isentos do imposto;

  • Se estiver comprando o seu primeiro imóvel, você pode conseguir um desconto no valor do ITBI;

  • Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, ou seja, de uma empresa, não é cobrado ITBI;

  • Quando a empresa proprietária do imóvel passa por um processo de fusão ou incorporação também não há cobrança do valor;

  • Quando a compra do primeiro imóvel é de, no máximo, R$184.415,21, não há cobrança do ITBI.

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD

São tantas siglas para determinar uma compra de imóvel, que fica fácil confundir o comprador. Ambos os impostos se referem à transferência de propriedade de um imóvel, mas são válidos em casos diferentes.

Enquanto o ITBI é cobrado apenas para o processo de compra e venda de um imóvel entre pessoas vivas, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é aplicado em casos de imóveis que são doados (sem nenhum dinheiro envolvido) ou por conta de herança de uma pessoa falecida.

Ou seja, o ITCMD se aplica apenas em casos bem específicos, embora também se refira à transferência de propriedade de imóvel.

Diferenças de cálculo do ITBI

Existem diferentes formas de comprar um imóvel, não é verdade? Você pode comprar por meio de um financiamento, em que uma instituição financeira quita o seu imóvel e divide o valor, com cobrança de entrada e juros nas mensalidades, ou pelo consórcio, em que você pode ser sorteado com o bem após determinar o valor de carta de crédito.

ITBI para compra direta

Neste caso, é aplicado o valor percentual diretamente sobre o total de imóvel. Esse tipo de cobrança é feito quando se tem o valor total para a compra, como acontece no meio do pagamento à vista ou até mesmo com o consórcio - em que a carta de crédito dá poder de compra à vista.

Nesse caso, o cálculo é bem simples. Digamos que você queira comprar um imóvel com o valor de R$ 300 mil. Se você mora na cidade de São Paulo, por exemplo, significa que terá que pagar o valor de 3% para o ITBI.

O cálculo deve ser feito da seguinte maneira:

R$ 300.000 x 0,03 = R$ 9.000.

Neste caso, é preciso pagar o valor de R$ 9 mil de ITBI para a compra de um imóvel de R$ 300 mil.

ITBI de um imóvel financiado

No caso do financiamento, a taxação do ITBI é um pouquinho diferente. É levado em consideração o valor financiado pela instituição financeira, para que seja aplicada uma dupla taxação de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, é aplicado o ITBI de 0,5% sobre o valor financiado até o limite de R$ 100.104,16. O valor acima disso tem a taxação padrão, com a alíquota aplicada de 3%.

Ou seja, para compreender o valor de ITBI de um imóvel financiado, é preciso fazer um cálculo mais complexo.

Ainda no exemplo de um imóvel de R$ 300 mil, vamos supor que o seu banco tenha liberado um financiamento de R$ 250 mil.

Neste caso, será aplicada a taxação de 0,5% até o valor limite: R$ 100.104,16 x 0,5% = R$ 500,52.

Com o valor restante, é aplicada a alíquota padrão do estado para o ITBI: do valor restante, que seria de R$ 199.895,84, dentro do estado de São Paulo, seria o imposto de 3%. Então, o cálculo seria: R$ 199.895,84 x 3% = R$ 5.996,87.

Por fim, deve ser feita a seguinte soma: R$ 5.996,87 + R$ 500,52 = R$ 6.497,39. Pronto, este é o valor de ITBI de um imóvel de R$ 300 mil que foi financiado.

ITBI de um imóvel na planta

A lógica de tributação de um ITBI para imóveis na planta é semelhante à compra direta. Porém, o valor é calculado tendo como base a estimativa do mercado para quando o imóvel estiver pronto.

Para este cálculo, as prefeituras levam em consideração índices como INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) avaliando o prazo de entrega do projeto.

O que acontece se não concordar com valor de ITBI

O ITBI é uma forma de a prefeitura da sua cidade reconhecer a sua propriedade sobre o imóvel. Caso tenha feito os cálculos e, ainda assim, encontrado divergência no valor, veja com a prefeitura qual caminho seguir.

Na maioria dos casos, é aplicado o maior valor de imposto sobre o imóvel. Caso a divergência seja muito grande, você pode recorrer ao judiciário. O problema é que, nesse processo, a escritura deixa de ser emitida, e o imóvel não pode ser transferido para o seu nome.

Como o consórcio ajuda na compra do seu imóvel

Agora que você já conhece a necessidade de pagar e a importância de prever o ITBI em seu planejamento para a compra de um imóvel, vamos explicar como o consórcio, que se destaca como a melhor forma de investir em um bem de alto valor, pode auxiliar na compra da sua casa.

Antes de tudo, é importante entender como o consórcio de imóveis funciona.

Diferentemente de outras modalidades de compra, você não precisa pagar valor de entrada ou juros nas mensalidades. Aliás, nem precisa escolher antecipadamente o imóvel que deseja comprar.

Isso porque o consórcio trabalha com a carta de crédito, que é o valor que corresponde ao total do bem. No processo de simulação, você seleciona o valor necessário para investir no seu imóvel e escolhe a quantidade de parcelas. Automaticamente, você já tem o retorno de quanto pagará mensalmente, já com as taxas do consórcio incluídas: taxa de administração, que remunera a empresa de consórcio por todos os serviços realizados; e fundo de reserva, que é uma espécie de garantia para casos de inadimplência nos grupos de consórcio

É possível simular a compra do bem quantas vezes achar necessário, até determinar o melhor valor de parcela e de carta de crédito para o seu consórcio.

Depois disso, um consultor de consórcio explica detalhes sobre a modalidade e entrega o contrato de adesão, permitindo que você seja inserido em um grupo de consórcio. Vale destacar que o valor da mensalidade de consórcio não pode ultrapassar 30% dos seus rendimentos mensais, para evitar qualquer risco de inadimplência, que pode prejudicar os integrantes do grupo.

Um grupo reúne outros consorciados com interesses em comum - neste caso, interessados na compra de um imóvel.

É possível ser contemplado de duas formas pelo consórcio: pelos sorteios ou pela oferta de um lance.

Pelos sorteios, todos os consorciados têm as mesmas chances. Você pode ser sorteado tanto no primeiro quanto no último mês com a carta de crédito do seu caminhão.

Mas, caso não queira depender da sorte ou tenha pressa na aquisição do seu novo bem, também é possível fazer uma oferta de lance, que é um valor a mais que você pode dar em uma assembleia com o objetivo de ser contemplado com antecedência.

Para fazer a sua oferta de lance, é necessário entrar na Área de Clientes e colocar a quantidade de parcelas que deseja quitar com o valor a ser ofertado. O valor só é debitado após a efetivação por parte da administradora, ou seja, somente se o seu lance for o vencedor.

Independente da forma que for contemplado, é necessário passar por uma análise de crédito pela administradora. Nesse momento, é verificada a veracidade dos dados pessoais, além de consulta nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa. Em alguns casos, a administradora solicita a indicação de um devedor solidário, que deve compartilhar a responsabilidade da dívida com o dono da cota.

Fique atento aos prazos e recomendações da administradora, para que possa ter acesso à sua carta de crédito e, assim, realizar o sonho de comprar o seu imóvel.

Com o consórcio de imóveis, é possível investir em:

  • Casa própria: com o consórcio, você pode realizar o sonho de ter a sua casa própria, que já esteja construída, por exemplo. Procure o melhor bairro para morar e negocie com o proprietário ou imobiliária a compra da sua própria casa com o dinheiro que receber da carta de crédito, quando for contemplado.

  • Apartamento decorado: se você é uma pessoa que prefere investir na compra de um apartamento, também pode contar com o consórcio para essa finalidade.

  • Apartamento na planta: uma das grandes vantagens de comprar imóveis na planta é que você economiza bem mais na transação. Um apê na planta pode custar até 20% mais barato, sem contar que você decide a melhor forma de decorá-lo do seu jeito.

  • Terreno: quem deseja construir a sua casa ou empreendimento, pode utilizar o valor da carta de crédito para a compra de um terreno. Um terreno pode ter um custo menor do que um imóvel já construído e dá a liberdade para o comprador em diversos sentidos.

  • Empreendimento comercial: o consórcio pode ser uma ótima oportunidade para que você invista no seu novo local de trabalho - seja comprando um ponto existente, um apartamento para montar um escritório etc.

Faça uma simulação e realize o sonho de comprar o seu imóvel.

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