Não se sinta surpreso se ouvir por aí que o mercado de imóveis rurais passou por mudanças importantes e tem atraído cada vez mais compradores.
O aumento da procura por propriedades ligadas à produção agrícola, pecuária, turismo rural e até moradia fora dos grandes centros fez muita gente olhar para chácaras, sítios, fazendas e terrenos rurais como uma oportunidade de investimento.
Ao mesmo tempo, os custos para adquirir esse tipo de imóvel cresceram. Em muitas regiões do Brasil, o preço da terra avançou junto com a valorização do agronegócio, o que torna o planejamento financeiro um pilar importante para quem deseja comprar uma propriedade rural.
De acordo com dados divulgados pelo Atlas do Mercado de Terras, desenvolvido e criado pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), o preço médio das terras no Brasil é de R$ 22.951,94 por hectare.
Devido ao aumento no preço das propriedades rurais, muitos começaram a se questionar como comprar um novo imóvel sem a interferência dos juros do financiamento. Seja para construir patrimônio ou para ter uma casa de veraneio, as pessoas estão buscando oportunidades mais vantajosas e lucrativas, como o consórcio, é claro.
Como o consórcio de imóveis permite que você compre um imóvel rural sem entrada, sem juros e sem burocracia, ele vem sendo muitas vezes procurado por quem sonha em comprar uma casinha no campo. Neste artigo, você vai entender tudo o que precisa sobre comprar imóveis rurais com o consórcio. Confira!
Como são definidos os imóveis rurais?
A Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), e a Lei nº 8.629, de 25/2/1993, definem “imóvel rural” como propriedades localizadas fora do perímetro urbano e destinadas, principalmente, a atividades ligadas ao campo. Isso inclui agricultura, pecuária, silvicultura, turismo rural, produção familiar e outras finalidades produtivas.
Existem diferentes categorias de imóveis rurais e podemos destacá-las da seguinte maneira:
chácaras;
sítios;
fazendas;
terrenos rurais;
áreas para cultivo;
propriedades para criação de animais;
áreas de reflorestamento;
imóveis destinados ao lazer ou turismo.
É justo e necessário ressaltar que imóveis rurais podem ser utilizados tanto para produção quanto para investimento patrimonial, principalmente em regiões em expansão.
Muita gente associa imóveis rurais apenas ao agronegócio, mas a realidade é bem mais ampla. Hoje, muitos buscam por pequenas propriedades voltadas para:
agricultura familiar;
criação de animais;
produção orgânica;
hospedagem rural;
lazer de fim de semana;
moradia mais afastada dos centros urbanos;
renda com arrendamento.
Tudo isso faz com que o mercado se diversifique bastante. Existem imóveis rurais acessíveis para quem deseja começar uma atividade pequena e também propriedades de alto valor voltadas para produções maiores.
Por que os imóveis rurais se valorizaram tanto?
A valorização dos imóveis rurais não se limita a um único motivo, e, sim, a vários.
O primeiro deles é sem dúvidas o fortalecimento do agronegócio brasileiro. O setor se tornou um dos principais motores da economia, o que levou a um aumento na busca por áreas produtivas.
Em segundo lugar, houve uma mudança no comportamento das pessoas após os últimos anos. Muitas famílias passaram a buscar locais mais tranquilos para morar ou passar temporadas, o que impulsionou a compra por sítios e chácaras próximos de grandes cidades.
Com referência na pesquisa feita pelo Incra, o preço da terra no Brasil pode variar muito com base na produtividade da terra e na localização. Há regiões, como em Mogiana (SP), que o valor por hectare não agrícola é de 2.433.233,91. Em contrapartida, o valor da terra agrícola é de R$ 80.911,18.
Muitas vezes, o imóvel rural é visto como uma possibilidade de fonte de renda.
Quais são os principais tipos de imóveis rurais?
Como explicamos anteriormente, existem diferentes tipos de imóveis rurais, sendo os mais comuns:
Chácaras
As chácaras costumam ter áreas menores e ficam, na maioria das vezes, próximas de regiões urbanas. Esse tipo de imóvel é bastante procurado por famílias que desejam um espaço para descanso nos fins de semana, contato com a natureza ou até mesmo uma mudança de estilo de vida.
Também é comum encontrar chácaras utilizadas para pequenas produções rurais, hortas, criação de animais de pequeno porte e locação para eventos, como casamentos ou festas de debutante.
Outro ponto importante é que as chácaras normalmente exigem investimentos menores em comparação com grandes propriedades agrícolas, como fazendas, por exemplo, o que torna uma porta de entrada para quem deseja investir no mercado de imóveis rurais.
Sítios
Os sítios possuem uma área maior do que as chácaras e podem ser utilizados tanto para lazer quanto para atividades produtivas, mas ainda assim não é um investimento milionário.
É muito comum que sítios sejam usados para:
agricultura;
criação de animais;
cultivo de frutas e hortaliças;
produção artesanal;
pequenas atividades comerciais ligadas ao campo.
Dependendo da localização e da infraestrutura disponível, o imóvel pode se tornar uma fonte de renda interessante.
Muitas pessoas também utilizam esse tipo de imóvel para desenvolver projetos de turismo, hospedagem, pesqueiros e atividades voltadas para o contato com a natureza.
Tem uma outra coisa que torna os sítios bastante procurados: a possibilidade de unir moradia e atividade econômica no mesmo espaço.
Fazendas
As fazendas são propriedades de grande porte, normalmente voltadas para produção agropecuária em escala comercial, isto é, voltada para a criação e comercialização de gado. Além dessa, as atividades mais comuns incluem: cultivo de grãos, pecuária de corte, cana-de-açúcar, café e reflorestamento.
Normalmente, esse tipo de imóvel apresenta mais complexidade operacional e exige investimentos mais altos em termos de infraestrutura, equipamentos, mão de obra e gestão.
Por essa razão, para quem pretende adquirir uma fazenda, é importante analisar cuidadosamente alguns aspectos que incluem:
qualidade do solo;
disponibilidade de água;
acesso logístico;
produtividade da região;
regularização ambiental;
documentação da propriedade.
Em regiões ligadas ao agronegócio, as propriedades costumam apresentar uma valorização forte ao longo do tempo, principalmente em áreas com alta produtividade agrícola.
Terrenos rurais
Por fim, mas não menos interessante, terrenos rurais são áreas sem estrutura construída ou com desenvolvimento mínimo, adquiridas principalmente para investimento, produção futura ou valorização patrimonial.
Muitas pessoas compram terrenos com o objetivo de construir futuramente ou iniciar um projeto agrícola, como produção de alimentos, hortas ou plantas. Também é comum adquirir a propriedade pensando em criar patrimônio e manter a estabilidade enquanto aguarda a valorização da região.
No fim das contas, é tudo parte de um processo que pode gerar renda.
Vale destacar, no entanto, que esse tipo de imóvel pode exigir outros tipos de investimento depois da aquisição, como cercamento, energia elétrica, instalação de poços e construções, principalmente se a região escolhida não tiver tanta infraestrutura.
Ainda assim, os terrenos rurais continuam atraindo investidores devido ao potencial que eles apresentam.
A boa notícia é que, independente do tipo de propriedade que você escolher, seja chácara, sítio, fazenda ou terreno, o consórcio pode ser utilizado.
O que avaliar antes de comprar imóveis rurais?
A compra de um imóvel rural exige muito mais atenção do que muitos imaginam. Podemos dizer que o processo de aquisição é até mais complexo do que comprar uma casa em regiões urbanas. Se você está pensando em investir nesse mercado e não faz ideia de quais aspectos considerar, confira a seguir tudo o que preparamos para você:
Documentação da propriedade
A regularização da documentação é uma das etapas mais importantes durante a compra de imóveis rurais. Antes de assinar qualquer contrato, é necessário verificar se a matrícula está atualizada, se há registro em cartório, se há dívidas pendentes ou ações judiciais, se há um Cadastro Ambiental Rural (CAR) e se a regularização fundiária está em dia.
O erro dos compradores é não considerar que muitas propriedades apresentam problemas antigos de documentação que podem gerar dificuldades futuras na venda, financiamento ou transferência. Se for preciso, conte com apoio jurídico.
Qualidade do solo
Pode parecer uma avaliação sem importância, mas é extremamente necessária, já que pode te ajudar a investir em áreas com baixa produtividade ou com necessidade de corrigir o solo.
Quem pretende utilizar o imóvel para produzir insumos agrícolas, deve avaliar a qualidade da terra por meio de aspectos que interferem no potencial produtivo da propriedade, como:
fertilidade do solo;
topografia;
drenagem;
histórico de uso;
capacidade de mecanização;
índice de chuvas na região.
Disponibilidade de água
A presença de água é um dos fatores mais importantes em imóveis rurais. Ela impacta diretamente atividades como agricultura, irrigação, criação de animais, turismo rural e abastecimento da propriedade.
Antes de comprar o imóvel, nossa dica é verificar a presença de rios, poços, represas, licenças de uso hídrico e o histórico de seca da região.
Em muitas áreas do Brasil, propriedades com boa disponibilidade de água possuem valorização maior justamente pela importância do recurso.
Localização e acesso
A localização pode influenciar tanto a valorização quanto os custos operacionais do imóvel. Por isso, antes de fechar negócio, considere a qualidade das estradas, a distância de centros, o acesso a fornecedores, a logística de transporte, a energia elétrica e a cobertura de telefonia.
Quando a propriedade está localizada em um lugar distante ou de difícil acesso, ela pode gerar custos altos no futuro.
Regularização ambiental
Como já é de se imaginar, as questões ambientais têm um peso considerável quando o assunto são imóveis rurais.
Essa forte preocupação está ligada ao Código Florestal Brasileiro, principalmente à Lei nº 12.651/2012, que estabelece regras sobre preservação ambiental e determina que as propriedades precisam respeitar áreas de preservação permanente, regras de ocupação e limites de uso da vegetação nativa.
Isso significa que um imóvel com irregularidades pode enfrentar problemas com multas, embargos, restrições de uso de terra, dificuldade para conseguir crédito rural e impedimentos em financiamentos ou outras linhas de crédito.
Vale a pena financiar?
Sabemos bem que o financiamento é uma das formas de aquisição mais procuradas por quem deseja adquirir um imóvel, mas nem sempre ele atende a todas as expectativas.
Para começar, financiar imóveis rurais só faz sentido quando o comprador precisa do bem imediatamente e tem condições de assumir parcelas com juros altos ao longo dos anos. Ainda assim, é importante considerar o custo total da compra.
Dependendo das taxas aplicadas e do prazo contratado, o valor final pago pode ficar muito acima do preço original da propriedade. Sem contar que esse tipo de transação exige: entrada alta, comprovação de renda, análise de crédito, garantias adicionais e mais burocracia.
Por esse e diversos motivos, alguns investidores tendem a buscar alternativas mais planejadas e vantajosas, principalmente em momentos de juros altos. O mais importante é analisar o seu momento atual, as condições de negociação e a urgência da compra.
Como funciona o consórcio para imóveis rurais?
Como alternativa ao financiamento imobiliário, podemos falar sobre o consórcio, uma modalidade de compra baseada no planejamento financeiro coletivo.
Funciona da seguinte forma: um grupo de pessoas interessadas em adquirir imóveis rurais contribui mensalmente com parcelas administradas por uma empresa autorizada pelo Banco Central.
Essas parcelas formam um fundo comum, que mais tarde se torna cartas de crédito que viabilizam a compra à vista da propriedade desejada.
Todos os meses, alguns participantes são contemplados por sorteio ou lance. Quando ocorre a contemplação, o participante recebe a carta de crédito para realizar a compra do imóvel rural.
Essa carta pode ser utilizada para adquirir:
chácaras;
sítios;
fazendas;
terrenos rurais;
propriedades para produção agrícola; e
imóveis voltados à pecuária.
Uma das principais características do consórcio é que ele é isento de juros e não exige entrada como acontece nos financiamentos. Em vez disso, existe uma taxa de administração prevista em contrato que serve para pagar os serviços oferecidos pela administradora, além de um fundo de reserva e um seguro.
Todos esses custos são esclarecidos antes mesmo do participante assinar o contrato com a empresa responsável pelo grupo. E sabe o que é melhor? A taxa administrativa possui um valor fixo que é diluído ao longo do processo, ou seja, é só um pedacinho do valor que você pagará mensalmente para o plano.
O consórcio costuma ser indicado para pessoas que conseguem planejar a compra no médio ou longo prazo e desejam evitar os juros elevados do crédito bancário. No entanto, se você precisa do imóvel rápido, talvez o consórcio de imóveis não faça tanto sentido.
Principais vantagens do consórcio
Agora que você já sabe como o consórcio funciona, veja a seguir os benefícios que ele oferece para além da isenção de juros:
Planejamento: as parcelas são muito mais acessíveis do que as de financiamentos equivalentes, o que permite que o cotista organize melhor suas finanças e não acabe se endividando, o que é comum em outras linhas de acesso ao crédito;
Flexibilidade de uso: a carta de crédito pode ser utilizada com diferentes tipos de imóveis rurais, dependendo das condições previstas pela administradora;
Possibilidade de antecipar a contemplação: quem deseja aumentar as chances de receber a carta de crédito mais rapidamente pode participar dos lances mensais, que funcionam como uma espécie de adiantamento das parcelas. Basicamente, o cotista que ofertar o maior percentual de lances nas assembleias tem a chance de receber a carta;
Menos burocracia: em muitos casos, o processo de adesão ao consórcio é mais simples do que outras possibilidades de financiamento. Isso permite a entrada de diferentes perfis, incluindo profissionais autônomos, liberais e informais.
Mas, claro, assim como em qualquer operação financeira, ao entrar em um grupo de consórcio, é importante avaliar os riscos que o mercado pode oferecer.
Cuidados antes de contratar um consórcio
Antes de sair por aí assinando contrato ou pesquisando sobre a “melhor administradora de consórcio do país”, é importante considerar alguns fatores, como:
Autorização da administradora: o primeiro e mais importante passo é confirmar se a empresa possui autorização do Banco Central para operar consórcios. Essa informação pode ser extraída do site oficial do BC e garante segurança jurídica em casos de fraudes ou problemas com a administradora. Se a empresa não estiver autorizada, o Bacen não pode oferecer proteção aos participantes;
Leitura do contrato: no contrato constam todas as informações referentes ao consórcio, e isso inclui detalhes sobre a taxa de administração, prazo de encerramento do grupo, regras de contemplação, formas de lance, reajuste das parcelas, multas e condições de cancelamento. Atente-se a essas cláusulas antes mesmo de fechar negócio com uma empresa que você terá relação por muito tempo;
Capacidade financeira: o consórcio é um compromisso de longo prazo, o que significa que você precisa ter certeza de que está apto a participar e pagar as parcelas em dia sem que isso comprometa outras despesas, como aluguel e contas importantes. Veja se as parcelas cabem confortavelmente no seu bolso e, se apertar, converse com a administradora. O ideal é que o consórcio não atinja mais do que 30% do seu orçamento;
Contemplação: muitas pessoas entram em um consórcio esperando contemplação imediata, do dia para noite, mas não é assim que as coisas funcionam. Por isso, é importante compreender que a carta de crédito pode ser liberada por sorteio ou lance nos primeiros ou nos últimos meses, dependendo da dinâmica do grupo.
Entender cada uma dessas questões pode te ajudar a evitar frustrações. Afinal, como explicamos, o consórcio não funciona de forma imediata e, se você tiver pressa de adquirir os imóveis, é válido buscar uma outra solução.
A Embracon é uma das maiores empresas de consórcio do país, com um histórico confiável e comentários que fazem dela uma opção interessante para quem está pensando em investir em imóveis rurais.
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Estamos há mais de 30 anos no mercado de consórcios e, ao longo da nossa trajetória, já entregamos mais de 200 mil bens em diferentes segmentos. Além disso, a Embracon possui uma média de contemplações mensais considerada bastante favorável em comparação ao mercado, o que aumenta as possibilidades de acesso à carta de crédito ao longo do plano.
Outro diferencial importante está na flexibilidade oferecida aos clientes. Trabalhamos com diferentes modalidades de lance, o que permite que cada participante escolha a estratégia mais adequada ao seu momento.
Lance livre: o participante define o valor que deseja ofertar para tentar antecipar a contemplação. Normalmente, quanto maior o percentual ofertado, maiores são as chances de ser contemplado naquele mês;
Lance fixo: funciona com um percentual previamente determinado pela administradora. Todos os participantes interessados ofertam exatamente o mesmo percentual e, caso haja mais de um vencedor, o desempate acontece por sorteio;
Lance embutido: o participante utiliza parte da própria carta de crédito para ofertar o lance. Isso permite antecipar a contemplação sem precisar desembolsar todo o valor em dinheiro no momento da oferta;
Lance com FGTS: em algumas modalidades de consórcio de imóveis, é possível utilizar o saldo do FGTS para compor o lance, desde que as regras previstas pela legislação sejam atendidas.
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