Comprar apartamento na planta é um sonho para muitos brasileiros. A ideia de morar em um imóvel novinho, moderno, com infraestrutura atualizada e ainda ter a possibilidade de escolher alguns acabamentos, é realmente tentadora. No entanto, muitos esbarram em uma grande questão: como financiar essa compra sem comprometer demais o orçamento ou se endividar com altas taxas de juros?
É aqui que o consórcio de imóveis surge como uma luz no fim do túnel para muitos consumidores, principalmente para quem tem disciplina financeira e não precisa da posse imediata do imóvel. Além de ser mais econômico do que um financiamento, o consórcio permite o planejamento da compra e ajuda o comprador a se organizar financeiramente para o investimento.
Neste conteúdo, vamos mostrar como o consórcio pode ser usado para comprar apartamento na planta, seus benefícios, os principais desafios e dicas importantes para quem quer seguir por esse caminho com segurança e tranquilidade. Confira!
Consórcio de imóveis para comprar apartamento na planta
O consórcio de imóveis é uma modalidade de compra coletiva administrada por uma empresa especializada. Várias pessoas se unem com o objetivo comum de adquirir um bem, neste caso, comprar apartamento na planta.
Todos contribuem mensalmente com um valor, formando um fundo comum, e a cada mês alguns participantes são contemplados com uma carta de crédito, que permite a compra à vista do imóvel desejado.
Essa carta de crédito pode ser usada tanto para comprar um imóvel pronto quanto para adquirir um apartamento que ainda está em construção. Ou seja, você pode ser contemplado e usar o valor da carta para fechar negócio com a construtora do seu interesse.
Agora, vamos entender um pouco mais como funciona o consórcio na prática e quais são os detalhes importantes que você precisa saber antes de começar a pesquisar a melhor administradora do mercado.
Como funciona o consórcio de imóveis na prática?
O consórcio funciona por meio da formação de grupos de pessoas que têm um objetivo em comum: comprar um imóvel. Cada membro do grupo paga parcelas mensais que alimentam um fundo coletivo, usado para contemplar os participantes.
Todo mês, uma ou mais pessoas do grupo são contempladas, podendo utilizar a carta de crédito para adquirir o imóvel desejado. As contemplações ocorrem por sorteio ou lance. Mesmo após ser contemplado, o participante continua pagando as parcelas até o final do contrato.
Ou seja: o consórcio é uma forma de compra programada, ideal para quem não tem pressa, mas quer fugir dos juros altos dos financiamentos comuns. Embora muitas pessoas acreditem que há juros escondidos no consórcio, podemos tranquilizá-los dizendo que não. Entenda como funcionam as taxas envolvidas nas parcelas.
Quais são as taxas administrativas envolvidas?
Diferente do financiamento, que envolve juros compostos, o consórcio é isento de juros. Porém, existe uma taxa de administração, que remunera a empresa responsável por organizar e gerenciar o grupo.
Essa taxa costuma variar entre 10% e 20% do valor da carta de crédito, diluída ao longo do prazo do consórcio. Também podem existir outras cobranças, como o fundo de reserva (destinado a cobrir inadimplências) e o seguro (em caso de morte ou invalidez do consorciado).
Antes de assinar qualquer contrato, é essencial que você leia com atenção todos os encargos envolvidos e verifique o custo efetivo total (CET) do consórcio.
Por lei, as administradoras devem ser claras no momento de adesão ao consórcio e explicar todos os detalhes aos participantes. Esses detalhes, claro, envolvem a taxa de administração, o fundo de reserva e o seguro, quando aplicável.
Pode parecer muita coisa, mas os valores são bem baixos quando comparados aos juros rotativos.
Como funcionam os sorteios e os lances?
No consórcio, a contemplação, ou seja, o momento em que o participante tem direito à carta de crédito para comprar o imóvel, pode acontecer de duas formas: sorteio ou lance.
Ambas acontecem nas assembleias mensais, conduzidas pela administradora do consórcio. Durante essas reuniões, que são onlines na Embracon, é definido quem será contemplado naquele ciclo. É importante ressaltar que não há favoritismo: todo participante ativo tem chances reais de ser contemplado — seja por sorte ou por estratégia.
Por sorteio, funciona assim:
O sorteio é o caminho mais democrático do consórcio. Todos os consorciados que estão com suas parcelas em dia participam em igualdade de condições. Para garantir transparência e imparcialidade, os números sorteados geralmente são baseados nos resultados da Loteria Federal, um órgão oficial do governo federal, que realiza sorteios públicos e auditáveis.
A administradora do consórcio estabelece, com antecedência, como os números da Loteria serão utilizados. Por exemplo, pode ser que os últimos dígitos dos bilhetes sorteados sejam comparados com os números das cotas dos participantes. Assim, o processo é totalmente aleatório, sem qualquer interferência da administradora ou favoritismo.
Mesmo quem acabou de entrar no grupo e pagou apenas a primeira parcela já pode ser sorteado, desde que esteja em dia com seus pagamentos.
Por lance, o processo é outro: é uma forma de acelerar a contemplação por meio de uma oferta. Você oferece um valor adicional (além da parcela mensal) para tentar antecipar o recebimento da sua carta de crédito. Existem três tipos principais de lance:
Lance livre: é o tipo de lance mais comum. Nele, o consorciado escolhe qualquer valor para oferecer, desde que respeite as regras mínimas do grupo. Geralmente, esse valor é apresentado como percentual da carta de crédito, por exemplo, 20% ou 30% do valor total da carta. Durante a assembleia, vence o consorciado que oferecer o maior lance. Em caso de empate, são aplicados critérios de desempate previstos no contrato (como sorteio entre os empatados). O lance livre exige estratégia: é importante observar o comportamento do grupo e os valores dos lances vencedores em assembleias anteriores, se a administradora fornecer esses dados;
Lance fixo: neste modelo, a administradora define um percentual fixo (ex: 25% da carta de crédito) que os participantes podem ofertar como lance. Todos que oferecerem esse valor concorrem à contemplação. A escolha entre os empatados costuma seguir um sorteio entre os ofertantes. O lance fixo é mais comum em grupos novos ou em administradoras que querem padronizar as ofertas para simplificar o processo. Esse tipo de lance nivela o jogo, pois todos oferecem o mesmo valor. É uma boa opção para quem tem uma reserva e quer ter chances razoáveis sem competir com lances muito altos;
Lance embutido: o lance embutido é uma opção interessante para quem não tem dinheiro guardado para ofertar um lance em dinheiro, mas quer tentar antecipar a contemplação. Nesse modelo, o valor do lance é retirado da própria carta de crédito. Por exemplo, se você tem uma carta de R$ 300.000 e oferece um lance embutido de 30%, você estaria abrindo mão de R$ 90.000, e sua carta de crédito, se contemplada, passaria a ser de R$ 210.000. É uma estratégia útil, mas requer cuidado: você precisa ter certeza de que conseguirá comprar um imóvel compatível com o valor restante da carta. Também é importante verificar se a administradora permite esse tipo de lance (algumas só aceitam lance livre ou fixo);
Essas são algumas formas de lances que podem ser utilizadas para aumentar suas chances de contemplação. Junto a elas, há outras estratégias que podem ser bem aproveitadas.
Como ser contemplado mais rapidamente para comprar apartamento na planta?
Se você quer ser contemplado mais rápido, aqui vão algumas dicas para além da oferta de lances:
Participe de grupos com menor número de cotas: grupos menores podem ter menos concorrência nos lances, o que pode ser útil para quem precisa da carta de crédito urgentemente;
Entre em grupos já em andamento: grupos em andamento podem oferecer melhores condições e possibilidade de contemplação mais próxima;
Use o FGTS: no consórcio imobiliário, é possível usar o FGTS para complementar o lance ou amortizar parcelas.
Seguindo essas dicas, é possível que você consiga acelerar sua contemplação e receba a carta de crédito em menos tempo.
Benefícios de comprar apartamento na planta com o consórcio
Se você quer unir o consórcio ao seu sonho para comprar apartamento na planta, essa união pode trazer diversas vantagens. Veja as principais:
Preço mais acessível no lançamento: apartamentos na planta costumam ter preços mais baixos do que imóveis prontos. Isso acontece porque o comprador está assumindo um pequeno risco com relação à entrega e está financiando, indiretamente, a construção do imóvel. Além disso, os valores tendem a ser mais negociáveis na fase inicial de vendas do empreendimento.
Maior potencial de valorização: comprar apartamento na planta significa adquirir um imóvel que, ao ser concluído, pode valer bem mais do que você pagou. Isso se torna um investimento inteligente, especialmente em regiões que estão se desenvolvendo ou em áreas valorizadas.
Possibilidade de personalização: durante a obra, muitas construtoras permitem que o comprador escolha alguns detalhes, como pisos, revestimentos, louças, cores de parede, entre outros. Em alguns casos, é possível até fazer pequenas alterações na planta, adaptando o imóvel às suas necessidades.
Infraestrutura nova e moderna: imóveis novos contam com infraestrutura atualizada, tanto nas instalações elétricas quanto hidráulicas, e oferecem recursos mais modernos, como sustentabilidade, tecnologia e segurança. Muitos empreendimentos contam com lazer completo, coworking, lavanderia coletiva, entre outros recursos necessários.
Flexibilidade de pagamentos durante a obra: outra vantagem é que o pagamento do imóvel pode ser feito de forma parcelada ao longo da construção. Com a carta de crédito do consórcio, você pode negociar condições diferenciadas com a construtora e planejar seus pagamentos de forma mais estratégica.
Mas nem tudo é totalmente flores. Existem alguns desafios que precisam de atenção, como, por exemplo:
Os desafios de comprar apartamento na planta
Apesar de todas as vantagens, comprar apartamento na planta exige atenção e análise. Veja os principais pontos que merecem cuidado:
Riscos da construtora: atrasos na entrega são comuns no mercado imobiliário. Além disso, existe o risco, embora reduzido com empresas sérias, de falência da construtora, o que pode trazer muita dor de cabeça ao comprador. Por isso, sempre pesquise o histórico da empresa, veja se ela já entregou outros empreendimentos no prazo e se há processos judiciais contra ela.
Diferenças entre o projeto e o entregue: nem sempre o que é prometido no decorado ou no folder é exatamente o que será entregue. Por isso, é fundamental analisar com calma o memorial descritivo, que é o documento que detalha o que será efetivamente entregue no imóvel.
Custos adicionais: durante a construção, podem surgir custos adicionais, como a taxa de evolução de obra, que é cobrada pela construtora quando o comprador opta por pagar de forma parcelada. Além disso, pode haver reajustes de valores ao longo do tempo.
Impostos e taxas de registro: não se esqueça dos custos extras como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), registro em cartório, escritura, entre outros. Esses valores variam conforme o município e devem entrar no seu planejamento.
Uso do FGTS no consórcio de imóveis
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado em consórcios de imóveis em diferentes momentos, desde que o consorciado atenda aos critérios exigidos pela Caixa Econômica Federal:
Ter, no mínimo, 3 anos de trabalho com carteira assinada.
Não possuir financiamento ativo no SFH.
Não ser proprietário de imóvel no município onde deseja comprar.
O FGTS pode ser usado de três formas:
Complementar o lance.
Amortizar ou quitar parcelas do consórcio.
Completar o valor da carta de crédito.
Vale ressaltar que nem todas as administradoras permitem o uso do FGTS como a Embracon. Portanto, informe-se bem antes de entrar em um grupo.
Agora que você já sabe tudo o que precisa sobre comprar apartamento na planta com consórcio, vamos ao que mais interessa: o que fazer para encontrar o apê ideal para você e para sua família?
Como encontrar o apartamento ideal?
Comprar um imóvel envolve uma série de decisões importantes. Aqui está um passo a passo para você encontrar o apartamento ideal na planta:
Defina a localização e o tamanho: avalie o bairro, a proximidade de comércios, escolas, transporte público e outros itens importantes para sua rotina. Também pense no número de quartos e no tipo de planta ideal para sua família;
Pesquise construtoras e empreendimentos: antes de fechar negócio, pesquise a reputação da construtora: veja opiniões de outros clientes, registros em órgãos oficiais e histórico de obras entregues;
Visite o decorado e o estande de vendas: mesmo sendo um imóvel ainda em construção, a visita ao apartamento decorado é essencial para se ter uma ideia do que será entregue. Aproveite para tirar dúvidas com o corretor, verificar os materiais, os espaços e entender melhor a proposta do empreendimento;
Analise o memorial descritivo: o memorial descritivo é o documento que detalha tudo que será entregue no imóvel e nas áreas comuns: tipo de piso, louças, revestimentos, pintura, esquadrias etc. Leia com atenção e, se possível, peça ajuda profissional para interpretar os detalhes; e
Verifique a documentação do empreendimento e da construtora: a construtora precisa ter registro de incorporação, alvarás de construção e demais documentos exigidos pela legislação. Verifique também se há algum processo judicial em aberto contra ela.
4 dicas importantes para quem quer fazer um consórcio
Fazer um consórcio é uma excelente alternativa para quem busca planejamento, economia e organização na hora de comprar um imóvel – principalmente um apartamento na planta. No entanto, essa modalidade exige comprometimento, paciência e atenção aos detalhes.
Veja a seguir dicas que vão te ajudar a ter uma experiência mais segura, consciente e bem-sucedida ao longo do consórcio:
1 - Não desista no primeiro lance negado
Uma das maiores frustrações de quem entra em um consórcio pode acontecer logo nos primeiros meses: fazer um lance e não ser contemplado. Isso é comum, e não deve ser motivo para desânimo.
O consórcio não funciona como uma compra imediata, e sim como um investimento de médio a longo prazo. Os lances são concorridos, principalmente nos primeiros meses de grupo, e é natural que nem sempre você tenha o maior valor.
O importante é manter a estratégia, observar os lances vencedores das assembleias passadas e ir se preparando financeiramente para ofertar novamente. Com o tempo, você vai entender o comportamento do grupo e aumentar suas chances. A contemplação pode não vir no primeiro ou segundo mês, mas ela chega – com paciência, você pode fazer um excelente negócio.
2 - Mantenha suas finanças organizadas
Participar de um consórcio exige disciplina financeira. Isso porque o pagamento das parcelas é mensal e, mesmo depois de contemplado, você continua responsável por quitar o valor total até o fim do contrato.
Antes de entrar em um grupo, é importante revisar seu orçamento familiar, entender quais são seus compromissos fixos, se há margem para novas despesas e se você terá capacidade de manter os pagamentos em dia, inclusive em momentos mais difíceis, como desemprego, emergências ou imprevistos.
Além disso, é recomendável formar uma reserva financeira para possíveis lances ou despesas extras relacionadas ao imóvel, como cartório, impostos, escritura, móveis ou reformas.
A organização financeira é o que sustenta o consórcio e, muitas vezes, ela é o fator decisivo entre realizar o sonho do imóvel próprio ou ter que cancelar o plano no meio do caminho.
3 - Leia todos os contratos atentamente
Nunca entre em um consórcio sem antes ler o contrato por completo. Parece óbvio, mas muitas pessoas acabam confiando apenas na conversa do vendedor ou nas promessas feitas na hora da adesão — o que pode gerar surpresas desagradáveis no futuro.
O contrato de consórcio é um documento extenso e cheio de detalhes técnicos, mas é ele quem determina todas as regras do jogo: valor da carta de crédito, prazo, taxas, reajustes, formas de contemplação, cláusulas de desistência, penalidades por atraso, entre outros pontos fundamentais.
Se tiver dificuldade de entender alguma parte, não hesite em perguntar à administradora ou até mesmo buscar auxílio jurídico. Lembre-se: ao assinar, você está assumindo um compromisso de longo prazo e tudo o que está no papel é o que vale legalmente.
4 - Planeje o pagamento das parcelas do consórcio e as despesas do imóvel
Muita gente se organiza para pagar as parcelas mensais do consórcio, mas esquece de planejar o restante do processo. Quando a contemplação acontece e você decide usar a carta de crédito para comprar apartamento na planta, outras despesas surgem. E elas não estão incluídas no valor do consórcio.
Você terá que lidar com custos cartorários, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), escritura pública, possíveis reformas, mobiliário, condomínio e até taxas cobradas pela construtora durante a obra, como a taxa de evolução de obra ou taxa SATI (caso ainda exista no contrato, apesar de ser controversa).
Além disso, o valor da carta de crédito pode não ser suficiente para cobrir 100% do imóvel escolhido, e você talvez precise complementar o restante com recursos próprios.
Ou seja: mais do que apenas guardar dinheiro para pagar o consórcio, é preciso montar um planejamento financeiro completo, pensando em todo o ciclo da compra do imóvel, do contrato até a mudança.
Essas dicas são fundamentais para que o consórcio deixe de ser apenas uma ideia atrativa e se transforme em uma ferramenta segura para alcançar seu objetivo. Com paciência, disciplina e informação, você estará muito mais preparado para fazer boas escolhas, evitar armadilhas e conquistar seu apartamento com tranquilidade e controle.
E, claro, se decidir fazer um consórcio, a Embracon está pronta para te ajudar a realizar o seu sonho!
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