Comprar o primeiro apartamento representa um passo significativo na vida de qualquer pessoa. Afinal, estamos falando de um momento repleto de entusiasmo, expectativas e, naturalmente, muitas dúvidas.
A decisão de adquirir um imóvel envolve fatores emocionais, financeiros e até estratégicos. Por isso, antes de tomar essa decisão tão importante, é fundamental reunir informações, planejar e refletir com cuidado sobre todos os aspectos envolvidos nesse processo.
Neste conteúdo, vamos falar sobre os principais pontos que você deve considerar ao comprar seu primeiro apartamento. Assim, você vai entender como fazer um bom planejamento financeiro, definir o perfil do imóvel, analisar a localização, fazer comparação entre imóveis novos e usados e analisar alternativas de compra.
Confira tudo a seguir!
7 passos a considerar na hora de escolher o primeiro apartamento
Antes de sair visitando imóveis, o ponto de partida é o planejamento financeiro. Essa etapa é essencial para que a compra do seu primeiro apartamento seja sustentável e compatível com sua realidade atual e futura.
Veja o que deve ser considerado antes de tomar a sua decisão de escolher um imóvel:
Capacidade financeira: a princípio, é válido fazer uma análise sobre sua renda mensal, considerando tanto os rendimentos fixos quanto os variáveis. A recomendação dos especialistas é que a parcela destinada à aquisição não ultrapasse 30% da renda líquida. Isso permite que você continue tendo uma vida financeira equilibrada e não comprometa outras áreas importantes do orçamento familiar;
Considerar os recursos disponíveis: além da renda mensal, é preciso considerar o que você já tem guardado. Existe algum valor para entrada? Tem alguma reserva de emergência que possa ser usada (com cautela)? Já investe mensalmente? Esses dados ajudam a definir quais alternativas de compra são as mais viáveis no seu caso;
Faça simulações: sempre que possível, utilize simuladores online para testar diferentes cenários de financiamento e consórcio. Isso ajuda a entender como funcionam as parcelas, o prazo total de pagamento, as taxas envolvidas e como essas variações impactam seu orçamento a longo prazo. Sempre simule também um cenário pessimista: e se sua renda reduzir? E se surgir uma despesa inesperada? Comprar com consciência é estar preparado para o imprevisto;
Defina o tipo de imóvel ideal: com as finanças organizadas, é hora de pensar no tipo de imóvel que você deseja. Essa escolha deve considerar não só seus gostos pessoais, mas também seu estilo de vida, seus planos e suas reais necessidades;
Localização: a localização é um dos aspectos mais relevantes na hora de escolher um imóvel, principalmente se for o primeiro apartamento. Pense no seu dia a dia: o bairro é próximo do trabalho? Há escolas, hospitais, supermercados e farmácias por perto? O acesso ao transporte público é fácil? A região é segura? Há infraestrutura urbana adequada? Além da praticidade, avalie também o potencial de valorização do local. Bairros em expansão costumam apresentar preços mais acessíveis e boas chances de valorização ao longo dos anos, o que pode ser um excelente investimento;
Tamanho e distribuição dos cômodos: considere quantos quartos são ideais para sua realidade atual e futura. Um casal sem filhos, por exemplo, pode começar com um apartamento de um quarto, mas se houver planos de aumentar a família, um segundo quarto já pode ser necessário. Avalie também o número de banheiros, a presença de varanda, área de serviço, cozinha americana ou tradicional, espaço para home office, entre outros aspectos; e
Estrutura do condomínio: apartamentos em condomínios oferecem diferentes níveis de infraestrutura, como portaria 24h, salão de festas, academia, piscina, playground, vagas de garagem, elevadores, entre outros. Esses itens influenciam tanto na sua qualidade de vida quanto no valor do condomínio. Avalie se o que é oferecido realmente faz sentido para você.
Imóvel novo x imóvel usado: qual a melhor opção?
Tanto imóveis novos quanto usados têm prós e contras. Entender as diferenças ajuda a tomar uma decisão mais alinhada às suas necessidades e expectativas. Vamos avaliar as vantagens e desvantagens de cada um.
Vantagens e desvantagens de um imóvel novo
Entre as principais vantagens de comprar o seu primeiro apartamento novo, estão:
Estrutura moderna e atualizada: construções novas costumam seguir os padrões mais recentes de engenharia, arquitetura e normas técnicas, o que resulta em melhor aproveitamento de espaço, eficiência energética e materiais mais duráveis;
Garantia da construtora: a maioria das construtoras oferece garantia de até 5 anos para defeitos estruturais, o que dá segurança ao comprador e reduz custos com manutenção nos primeiros anos;
Menor chance de precisar de reformas: por ser novo, o imóvel está pronto para uso, sem desgaste natural, infiltrações ou instalações antigas que exijam substituições;
Possibilidade de personalização: se adquirido na planta ou em fase de obras, é possível modificar a planta ou escolher acabamentos e revestimentos, adaptando o imóvel ao gosto pessoal.
As desvantagens, se é que podemos chamar assim, são listadas da seguinte maneira:
Preço mais elevado por metro quadrado: imóveis novos tendem a ser mais caros, especialmente em regiões valorizadas e, muitas vezes, oferecem menos metragem útil;
Custos adicionais: além do valor do imóvel, há taxas como registro, ITBI, ligação de água, luz, gás, além de possíveis taxas condominiais mais altas nos primeiros meses;
Risco de atraso na entrega: se comprado na planta, existe o risco de a obra atrasar, o que pode comprometer planos de mudança e gerar despesas com aluguel temporário.
Vantagens e desvantagens de um imóvel usado
No que se refere a vantagens, os principais benefícios de investir em um apartamento usado incluem:
Preço mais acessível: geralmente, o valor por metro quadrado é mais baixo, o que pode permitir comprar um imóvel maior ou em melhor localização com o mesmo orçamento;
Localização privilegiada: muitos imóveis usados estão em bairros mais centrais, com infraestrutura consolidada e serviços já disponíveis;
Imediatamente disponível: diferentemente dos imóveis na planta, o usado está pronto para ser ocupado após a finalização da compra, o que é ideal para quem tem urgência.
Já as desvantagens:
Necessidade de reformas: dependendo do estado de conservação, pode ser necessário investir em reformas estruturais, hidráulicas, elétricas ou estéticas;
Instalações antigas: fiações, encanamentos e revestimentos podem estar obsoletos, gerando riscos de vazamentos, curtos e gastos extras;
Documentação e histórico: é preciso investigar se o imóvel tem pendências judiciais, dívidas de IPTU ou condomínio, ou se está com a documentação regularizada, o que pode atrasar a compra.
É muito importante olhar para esses aspectos quando a pauta é o primeiro apartamento. Qualquer coisinha que passar despercebida pode trazer problemas evitáveis no futuro.
Embora tudo isso seja importante, não são as únicas considerações a serem feitas. Afinal, qual o melhor negócio quando o assunto é comprar um imóvel: consórcio ou financiamento? Vamos descobrir!
Financiamento x consórcio para comprar o primeiro apartamento: qual escolher?
Na hora de comprar seu primeiro apartamento, muitas pessoas pensam automaticamente no financiamento bancário. Porém, existe uma alternativa menos conhecida, mas bastante eficaz: o consórcio imobiliário.
O financiamento funciona como um empréstimo de longo prazo. O banco paga o valor do imóvel ao vendedor, e o comprador assume uma dívida com a instituição, que é paga em parcelas mensais acrescidas de juros. O processo de aprovação do empréstimo envolve não só uma análise de crédito, como comprovação de renda, entrada mínima e, muitas vezes, seguro obrigatório também.
A principal vantagem do financiamento é a possibilidade de tomar posse imediata do imóvel, especialmente para quem precisa se mudar com urgência. O FGTS pode ser usado para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor.
Já o consórcio imobiliário, por outro lado, funciona de forma diferente. Trata-se de um sistema colaborativo em que um grupo de pessoas contribui mensalmente para um fundo comum administrado por uma instituição autorizada.
A cada mês, pelo menos um ou mais participantes são contemplados com uma carta de crédito que permite a compra do imóvel à vista. A contemplação pode ocorrer por sorteio ou por meio de lances (valores adicionais que aumentam as chances de ser contemplado mais cedo).
A grande vantagem do consórcio está na ausência de juros: ao contrário do financiamento, os consorciados pagam algumas taxas para cobrir as despesas da administradora, garantir a segurança do grupo e garantir a segurança do próprio participante.
É justo e necessário ressaltar que o consórcio é menos burocrático e permite um planejamento mais disciplinado. É ideal para quem ainda está organizando as finanças, não tem pressa em se mudar ou deseja investir de forma inteligente. Também é possível utilizar o FGTS para dar lances ou complementar a carta de crédito.
Por isso, embora exija paciência, o consórcio se mostra uma excelente estratégia para quem busca adquirir o primeiro imóvel de maneira financeiramente sustentável.
Qual o perfil ideal para quem quer fazer um consórcio?
Para ajudar a decidir se o consórcio é o melhor investimento, listamos os principais perfis de pessoas que podem se identificar com a modalidade. Veja:
Jovens de 18 anos em busca de independência
Para quem está começando a vida adulta e quer se planejar para sair da casa dos pais ou investir no primeiro apartamento, o consórcio pode ser uma forma segura de construir patrimônio ao longo do tempo.
Como as parcelas são geralmente mais acessíveis do que as de um financiamento, e não há necessidade de entrada, é possível começar a pagar mesmo com uma renda ainda em formação.
Outro ponto positivo é que, por não exigir crédito imediato, o consórcio permite que o jovem se organize financeiramente enquanto aguarda a contemplação. É ideal para quem está disposto a esperar alguns anos, mas quer se comprometer desde cedo com um objetivo de longo prazo.
Pessoas que não têm pressa em adquirir um imóvel
Para sermos sinceros, esse é o perfil mais adequado para o consórcio. Como não há garantia de quando a contemplação acontecerá, a menos que a pessoa tenha recursos para ofertar um bom lance, o ideal é que o participante tenha flexibilidade de tempo.
Pode ser alguém que já mora em um imóvel próprio ou que vive de aluguel com tranquilidade e quer comprar outro imóvel com calma, sem se comprometer com os juros de um financiamento.
O consórcio funciona como uma poupança programada, com a vantagem de oferecer poder de compra à vista no momento da contemplação.
Quem quer sair do aluguel
Esse perfil também pode se beneficiar do consórcio, desde que não tenha urgência em sair da casa onde mora. Para quem paga aluguel, mas pode continuar por mais algum tempo, o consórcio é uma alternativa interessante, já que permite planejar a compra do imóvel sem arcar com os altos juros de um financiamento.
No entanto, é importante ter em mente que há o risco de demorar para ser contemplado. Quem não tem recursos para dar lances pode acabar esperando anos. Nesse caso, é fundamental fazer as contas: quanto você gastaria em aluguel até a contemplação e se isso ainda compensa em relação a um financiamento.
Como escolher o consórcio ideal?
Escolher o consórcio ideal é uma etapa decisiva e, muitas vezes, subestimada por quem está começando a planejar a compra do primeiro apartamento.
Como o consórcio envolve um compromisso financeiro de longo prazo e não garante acesso imediato ao bem desejado, a decisão precisa ser feita com calma, pesquisa e clareza sobre seus objetivos pessoais.
Mais do que só olhar o valor da parcela, é fundamental entender o funcionamento da modalidade, comparar opções de mercado e identificar o que faz mais sentido para a sua realidade financeira e seus planos de vida.
Abaixo, confira algumas dicas do que fazer ou observar para escolher um consórcio que se alinhe às suas necessidades:
Escolha uma administradora confiável: o primeiro passo, e o mais importante, é escolher uma administradora de consórcio confiável. Esse ponto não pode ser ignorado. Somente empresas autorizadas pelo Banco Central do Brasil estão legalmente aptas a formar grupos de consórcio. Isso significa que elas seguem uma série de regras e controle para oferecer mais segurança jurídica e financeira para os participantes. A autorização pode ser verificada diretamente no site do Bacen, e deve ser encarada como um critério eliminatório: se a empresa não estiver na lista, não continue;
Conheça a reputação da empresa: mas estar autorizada não é suficiente. É preciso também considerar a reputação da administradora. Procure saber como ela trata seus clientes, se resolve problemas de forma transparente, se tem histórico de atrasos ou dificuldades com contemplações. Plataformas como o Reclame Aqui, além de fóruns e redes sociais, podem ser ótimas fontes para perceber o tipo de relacionamento que a empresa estabelece com seus consorciados. Uma administradora com muitas queixas não resolvidas, respostas evasivas ou notas baixas em avaliações públicas deve ser evitada, mesmo que ofereça taxas aparentemente atrativas;
Atente-se aos encargos: o consórcio é frequentemente divulgado como uma opção “sem juros”, o que é verdade — mas isso não significa que seja gratuito. As administradoras cobram a chamada taxa de administração, que pode variar bastante de uma empresa para outra. Essa taxa costuma ser diluída ao longo do plano e, no total, pode representar entre 10% e 25% do valor da carta de crédito. Além disso, muitas empresas cobram também o fundo de reserva, um valor destinado a cobrir inadimplência dentro do grupo, e, em alguns casos, seguros embutidos. É essencial entender exatamente o que está incluído na sua parcela e qual será o custo final do consórcio ao longo de todo o período;
Saiba definir o valor da carta de crédito: escolher esse valor requer planejamento. Ele deve estar alinhado com o tipo de imóvel que você deseja comprar e com os preços de mercado da região onde pretende morar ou investir. Não adianta contratar uma carta de R$ 200 mil se os imóveis que você busca custam R$ 300 mil. Além disso, é importante verificar se a administradora realiza reajustes periódicos da carta de crédito — e, se sim, com base em qual índice. O reajuste pode ajudar a manter o poder de compra ao longo do tempo;
Atente-se às parcelas do consórcio: as parcelas do consórcio devem caber com tranquilidade no seu planejamento financeiro. Lembre-se de que esse é um compromisso contínuo, que pode durar de 5 a 15 anos. Um erro comum é comprometer demais a renda com parcelas altas na expectativa de ser contemplado logo, o que pode ou não acontecer. A contemplação, como regra geral, ocorre por sorteio ou por lances, e não há como garantir uma data exata para receber a carta de crédito. Se você tiver uma boa reserva financeira, poderá tentar antecipar a contemplação com um lance. Caso contrário, precisa estar preparado para esperar, às vezes por anos;
Entenda as regras de contemplação: algumas administradoras trabalham com lances livres (quem oferece mais, leva), outras com lances fixos (percentuais definidos do valor da carta). Também existem consórcios com grupos mais ou menos competitivos. Vale a pena perguntar à empresa quais são os valores médios dos lances contemplados em grupos semelhantes ao seu. Se você tiver FGTS, verifique também se ele pode ser usado como parte do lance ou como complemento da carta de crédito. Essa é uma vantagem importante para quem busca acelerar o processo;
Verifique a flexibilidade da carta: algumas administradoras permitem que você use o valor para comprar imóveis novos, usados, terrenos, construir em terreno próprio, ou até mesmo quitar um financiamento existente. Outras são mais restritas. Certifique-se de que o consórcio que você está considerando atende exatamente ao seu objetivo final. Isso evita surpresas no momento da contemplação, quando muitas pessoas descobrem limitações contratuais que não haviam percebido;
Leia o contrato com atenção: por fim, e não menos importante, leia o contrato com total atenção. Não assine nada antes de ter em mãos o regulamento completo do grupo. Leia todos os itens: taxas, prazos, regras de contemplação, multas por atraso, critérios para uso da carta de crédito, possibilidade de desistência ou venda da cota. Se possível, consulte alguém com conhecimento jurídico ou um planejador financeiro para esclarecer dúvidas antes de fechar o negócio.
No fim, a escolha pelo consórcio certo exige uma combinação de pesquisa, autoconhecimento financeiro e leitura cuidadosa das condições oferecidas. Não se trata só de comprar o primeiro apartamento. Trata-se de construir um compromisso financeiro de longo prazo, com riscos e oportunidades bem específicas.
Se feito com consciência e planejamento, o consórcio pode ser uma forma eficaz para quem deseja conquistar o primeiro imóvel de forma organizada e menos onerosa do que por meio de financiamentos.
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