Investir em imóveis é uma das formas mais tradicionais e sólidas de aplicar dinheiro no Brasil. Entre as opções disponíveis, a compra de apartamentos para investimento se destaca pela combinação de segurança patrimonial, potencial de valorização e geração de renda passiva por meio de aluguel. No entanto, o custo elevado de entrada costuma ser uma barreira bem significativa para os investidores.
Uma alternativa cada vez mais procurada por muitos é o consórcio imobiliário. Neste artigo, vamos explicar o funcionamento do consórcio, suas vantagens e desvantagens, as melhores estratégias para usá-lo como uma forma de investimento e dicas práticas para quem quer começar. Se quer saber mais, continue com a gente!
Consórcio: o que é e como funciona a compra de apartamentos para investimento
Se você já pensou em comprar um imóvel, provavelmente esbarrou em duas alternativas: juntar o dinheiro por conta própria (o que pode levar anos) ou recorrer ao financiamento bancário (com suas parcelas pesadas e longos anos de juros). No meio do caminho entre essas duas opções existe uma terceira possibilidade: o consórcio imobiliário.
Mas o que exatamente é isso?
De forma simples, o consórcio é um modelo de compra colaborativa e programada, no qual várias pessoas se unem com um objetivo em comum: adquirir um bem, como um apartamento, uma casa ou um terreno. É como se fosse um grande grupo de pessoas com o mesmo sonho, reunidas para alcançar esse objetivo em conjunto, cada uma contribuindo mensalmente com uma parte do valor.
Quando você entra em um consórcio imobiliário, você passa a fazer parte de um grupo de consorciados, isto é, pessoas que também estão interessadas em comprar imóveis. Esse grupo é formado e gerenciado por uma administradora de consórcios, que deve ser autorizada e fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Essa empresa é responsável por organizar os pagamentos mensais, realizar as contemplações, cuidar da parte burocrática e garantir que tudo aconteça com segurança e transparência.
Todos os meses, os participantes do grupo pagam uma parcela fixa, que corresponde a uma fração da carta de crédito, ou seja, o valor total que será utilizado na compra do imóvel. Esse dinheiro vai para um fundo comum, que é usado para entregar mensalmente uma ou mais cartas de crédito aos consorciados.
A entrega das cartas de crédito acontece de duas formas:
Por sorteio: todos os participantes do grupo têm chances iguais de serem contemplados.
Por lance: você pode antecipar parcelas ou oferecer um valor extra como forma de “acelerar” sua contemplação. Quem oferece os maiores lances, normalmente, tem mais chances de ser contemplado antes.
O que é a carta de crédito?
A carta de crédito é liberada quando você é contemplado e te dá o poder de compra à vista – o que pode até ajudar na negociação com o vendedor, já que você não depende de financiamento.
O mais interessante da carta de crédito é que ela mantém o seu poder de compra, mesmo que demore alguns anos para ser utilizada. Isso porque a maioria das administradoras reajusta o valor da carta conforme a inflação do setor imobiliário (geralmente usando índices como o INCC). Assim, você não perde valor ao longo do tempo.
Um ponto importante para entender é que, embora o consórcio funcione com base na união de várias pessoas, a compra do imóvel é totalmente individual. Quando você é contemplado, a carta de crédito é sua. Você escolhe o imóvel que quiser (dentro das regras da administradora), negocia com o vendedor, define localização, tipo, tamanho e demais detalhes. É você quem toma as decisões, não o grupo.
Apartamentos para investimento: por que usar o consórcio?
O consórcio imobiliário é frequentemente associado ao comprador que busca seu primeiro imóvel, mas essa visão ainda é limitada. Na realidade, ele pode ser uma forma extremamente inteligente para quem deseja comprar apartamentos para investimento, especialmente quando o foco está na aquisição de apartamentos para gerar renda ou valorização futura.
Entre os principais benefícios de usar o consórcio nessa estratégia, estão:
Acesso planejado e sem juros
Uma das maiores vantagens do consórcio, e que o diferencia radicalmente do financiamento, é a ausência de juros. No financiamento, você paga uma taxa de juros sobre o valor total emprestado, e, com o tempo, essa taxa representa uma parte considerável do valor total pago. Já no consórcio, esse encargo não existe.
Nele, você paga uma taxa de administração, que é fixa e diluída ao longo do contrato, e um fundo de reserva. Em muitos casos, o valor final pago ao longo dos anos acaba sendo bem menor do que o que se pagaria em um financiamento de prazo similar.
Essa economia é especialmente importante para o investidor. Afinal, quando se fala em investimento, o custo de aquisição influencia diretamente na rentabilidade. Se você consegue adquirir um imóvel por um valor menor, sua margem de lucro, seja via aluguel ou revenda, automaticamente aumenta.
Crescimento de patrimônio
Outra razão para usar o consórcio para comprar apartamentos para investimento é a possibilidade de aumentar o seu patrimônio de forma progressiva e estruturada.
Imagine que, em vez de comprar um único apartamento com um alto valor de entrada à vista, você opta por entrar em dois ou três consórcios com valores menores, com parcelas que cabem no seu orçamento.
Ao longo dos anos, conforme você é contemplado, vai formando um portfólio de imóveis, sem a necessidade de tomar grandes dívidas ou descapitalizar completamente em um único momento.
Esse efeito é cumulativo: quanto mais cedo você começa, maior o potencial de construção patrimonial no médio e longo prazo.
Flexibilidade na escolha do imóvel
Ao contrário do financiamento habitacional, que costuma ter limitações quanto ao tipo de imóvel, localização e até mesmo idade do imóvel, o consórcio oferece uma flexibilidade muito maior na hora da compra.
Depois de contemplado, você recebe uma carta de crédito que funciona como pagamento à vista. Isso significa que você pode negociar diretamente com o vendedor, escolher o bairro, o andar, a tipologia do apartamento (studio, 2 quartos, cobertura etc.), e até mesmo adquirir imóveis usados, desde que estejam dentro do valor da carta ou você complemente com recursos próprios.
Para quem investe, isso é valioso. Você pode, por exemplo:
Escolher imóveis em regiões com alta liquidez para locação.
Comprar imóveis com grande potencial de valorização.
Adquirir apartamentos para reforma e posterior revenda (flipping).
Investir em cidades diferentes ou regiões turísticas com foco em aluguel por temporada.
Possibilidade de usar lances
Muitos investidores que conhecem bem o funcionamento do consórcio usam os lances como uma forma de antecipação. Se o investidor dispõe de um capital reservado, pode aplicá-lo estrategicamente para ser contemplado antes do previsto, escolhendo o momento mais oportuno do ponto de vista do mercado imobiliário.
Existem diferentes tipos de lances, o que é mais vantajoso ainda:
Lance livre: você define quanto quer ofertar;
Lance fixo: a própria administradora avalia o percentual fixo para ser ofertado. Em caso de empate, sorteios são realizados para definir o ganhador;
Lance embutido: valor do lance é retirado da própria carta de crédito.
Passo a passo para comprar apartamentos para investimento no futuro com o consórcio
Se você quer comprar apartamentos para investimento, não é só entrar em um consórcio e esperar a contemplação. Tudo deve ser analisado com calma e, para isso, listamos algumas etapas importantes para te ajudar nessa aquisição:
1 - Reflita sobre o seu objetivo
Antes de qualquer movimento prático, a pergunta mais importante é: Você quer renda? Valorização? Um imóvel para vender depois de reformar? Um apartamento para alugar na praia nas temporadas? Ou apenas diversificar seu patrimônio?
Saber o que você espera do imóvel é o que vai determinar todo o resto: o valor da carta de crédito, o tipo de consórcio, o perfil do apartamento que você buscará e até mesmo a região em que você vai investir.
Muitos pulam essa etapa achando que é óbvia. Mas ignorá-la pode levar a escolhas desconectadas do seu propósito e, quem investe sabe: decisões mal alinhadas são atalhos para frustração.
Pense com calma. Não existe resposta certa. Existe o que faz sentido para você.
2 - Escolha a carta de crédito com sabedoria
Depois de entender o que você quer, vem a decisão financeira mais importante: o valor da carta de crédito.
Aqui, o erro mais comum é superestimar a própria capacidade financeira. “Ah, daqui a uns anos minha renda vai subir, então vou pegar logo uma carta de 1 milhão.” Só que o consórcio exige disciplina mensal, e as parcelas vão bater no seu orçamento com pontualidade de relógio suíço.
Por isso, seja honesto consigo mesmo. Escolha um valor de carta que caiba no seu presente e não apenas no seu otimismo para o futuro. Ao mesmo tempo, pense com visão: o valor da carta deve estar alinhado com o tipo de imóvel que você deseja investir.
Se o foco é comprar para alugar em regiões centrais, uma carta de R$ 300 mil pode bastar. Se for um apartamento em área turística ou com padrão mais alto, talvez R$ 500 mil ou R$ 700 mil seja mais adequado.
Faça contas. Simule parcelas. Enxergue esse compromisso como um casamento de longo prazo, porque é isso que ele será.
3 - Escolha uma boa administradora
Quem está por trás do seu consórcio?
Nem toda administradora é igual. E, quando o assunto é consórcio, a confiança na instituição que gerencia seu grupo é mais do que fundamental. Ela será responsável por receber seu dinheiro todos os meses, manter o grupo em equilíbrio, organizar os sorteios, validar os lances e, lá na frente, liberar a carta de crédito que viabiliza seu investimento.
Procure administradoras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, com histórico sólido, reputação no mercado e transparência no atendimento. Pesquise avaliações, converse com quem já participou, leia o contrato com atenção.
Aqui não é lugar para economizar por impulso. Às vezes uma taxa de administração um pouco menor pode esconder custos ocultos, dificuldade na liberação da carta ou de comunicação. Escolha com critério.
4 - Participe do grupo e mantenha o foco
Com a adesão ao consórcio feita, começa a fase mais desafiadora: esperar, sem parar.
Mês após mês, você vai contribuir com sua parte, mesmo quando nada acontece. É nesse momento que muitos desanimam, especialmente se demorar para ser contemplado. Mas é justamente aqui que o investimento se constrói.
Cada parcela paga é um montante que você está colocando no seu patrimônio. Mesmo que a contemplação ainda não tenha vindo, o saldo está crescendo, o valor da carta está sendo corrigido e sua consistência está te aproximando do imóvel ideal.
Pense no consórcio como uma poupança com destino certo. Você não está apenas guardando dinheiro: está investindo na possibilidade de aumentar seu patrimônio com um ativo real. Por isso, não desista!
5 - Escolha o imóvel com calma
Finalmente contemplado. Carta de crédito em mãos. Agora sim é hora de comprar o apartamento que tanto almeja. Mas calma. O erro mais comum aqui é agir com ansiedade e comprar o primeiro imóvel que aparece. Lembre-se: você é um investidor, não um comprador emocionado.
Avalie o imóvel com critérios de rentabilidade:
Quanto ele pode render em aluguel?
Qual o custo para colocá-lo no mercado (reformas, documentação, impostos)?
Como está o histórico de valorização da região?
A liquidez é boa? Você consegue revender facilmente se precisar?
Se a intenção for locação, estude o perfil dos inquilinos na área, a concorrência, o índice de vacância. Se for revenda, pense no potencial de reforma e no público-alvo que pode se interessar por aquele imóvel.
Aqui a carta de crédito te dá uma vantagem imensa: você tem poder de compra à vista. Use isso a seu favor na negociação e escolha com inteligência. Um bom imóvel comprado certo é o que transforma o consórcio em lucro.
Desvantagens e riscos do consórcio para apartamentos
Nenhuma forma de investimento é perfeita, e o consórcio imobiliário não foge à regra. Embora ele ofereça vantagens importantes (como a ausência de juros e o planejamento de longo prazo), também traz consigo riscos e desvantagens que merecem a sua atenção.
É justo e válido ressaltar que o consórcio não é para todo mundo. E mesmo para quem se encaixa nesse perfil, é preciso entrar de forma consciente. Nada de mentirinhas por aqui, porque a modalidade de crédito programada tem lá seus impasses.
A contemplação pode demorar
Esse talvez seja o ponto mais sensível para o investidor: a incerteza de quando a carta de crédito será liberada.
No consórcio, você pode ser contemplado por sorteio ou lance. Isso significa que não há como prever exatamente quando você poderá adquirir o imóvel. Pode acontecer no segundo mês... ou no último ano do grupo.
E aqui entra o primeiro risco: se o seu plano de investimento depende de timing (comprar agora porque a região vai valorizar rápido, por exemplo), o consórcio talvez não seja a melhor opção.
Esse fator imprevisível exige do investidor duas coisas: paciência e flexibilidade. Se você precisa de prazos definidos, talvez um financiamento com entrada e parcelas acrescidas de juros seja mais viável.
As taxas de administração
Embora o consórcio não tenha juros, ele não é isento de custos. Há cobrança de taxa de administração, que é a remuneração da administradora por gerir o grupo. Além disso, podem ser cobradas taxas extras como:
Fundo de reserva (usado para cobrir inadimplência de outros consorciados).
Seguro (em alguns grupos).
Taxa de transferência (caso deseje vender sua cota no futuro).
O problema é que muitas pessoas entram no consórcio apenas comparando com o financiamento, pensando: “Pelo menos não tem juros”, mas não olham para as taxas antes de assinar o contrato. Por isso, é importante conversar com a administradora escolhida e entender o valor das taxas administrativas.
Inadimplência do grupo pode atrapalhar
Pouca gente pensa nisso, mas vale lembrar: o consórcio é um modelo coletivo. Ou seja, depende da saúde financeira dos outros participantes do grupo.
Se muitos integrantes atrasarem ou deixarem de pagar, o grupo pode ter menos recursos em caixa. Isso reduz a quantidade de contemplações mensais e pode desacelerar o ritmo do consórcio.
Embora existam mecanismos para contornar isso (como o fundo de reserva), o risco é real e precisa ser considerado.
Vender cota nem sempre é fácil
Imagine que você entrou em um consórcio, pagou dois anos de parcelas, mas decidiu mudar seus planos. O que fazer com aquela cota?
Você pode tentar vendê-la para outro investidor, mas isso nem sempre é fácil. A negociação de cotas é um mercado secundário e informal, e você pode ter que vender por um valor menor do que já pagou, especialmente se a cota ainda não foi contemplada.
Além disso, há burocracia envolvida: a administradora precisa aprovar a transferência, e pode cobrar taxas por isso.
Ao final, é importante entender que todo investimento tem riscos. O consórcio não é exceção. Ele exige paciência.
4 cuidados na hora de escolher um consórcio de apartamentos para investimento
Verifique se a administradora é autorizada pelo Banco Central
Parece óbvio, mas é o primeiro filtro que separa uma empresa confiável de uma cilada. Toda administradora de consórcios deve ser regulamentada e fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Essa autorização garante que a empresa cumpre as regras, tem patrimônio mínimo exigido e segue boas práticas do setor.
Acesse o site do Banco Central e consulte o Registro de Administradoras Autorizadas. Se a empresa não estiver lá, bye bye, baby.
Desconfie de promessas de contemplação rápida
Um dos maiores atrativos de qualquer consórcio é a contemplação — e é aí que começam as armadilhas.
Se alguém te prometer “garantia de contemplação nos primeiros meses” ou “métodos secretos para ser sorteado rápido”, acenda um alerta vermelho. O consórcio é regido por sorteios e lances. Não existe garantia. A única exceção é quando você adquire uma cota já contemplada — mas aí estamos falando de outra realidade, com regras específicas.
Avalie a reputação da administradora
Você está prestes a entregar uma parte do seu patrimônio, mês após mês, para uma empresa. Isso exige confiança. E confiança se constrói com histórico, reputação e transparência.
Pesquise sobre a empresa em sites como Reclame Aqui, Avaliações do Google, registros no Procon ou em órgãos de Defesa do Consumidor.
Verifique a flexibilidade do consórcio
A vida muda. Seu plano também pode mudar. Por isso, é importante entender quão flexível é o consórcio que você está entrando. Faça perguntas que possam ser úteis em certos momentos, como:
Se eu quiser vender a cota, como funciona?
Posso usar o FGTS para lance ou amortização?
Posso antecipar parcelas?
Esses cuidados não servem para te assustar, mas para te proteger. Afinal, o dinheiro que você vai aplicar ali é real, suado e com objetivos claros: crescimento patrimonial, geração de renda, estabilidade financeira. Infelizmente, ainda há muitas empresas descomprometidas, que criam falsas promessas e enrolam para entregar a carta de crédito aos consorciados.
Portanto, não escolha um consórcio no impulso. Estude, compare, questione, simule. A decisão certa no começo evita arrependimentos no futuro.
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